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第1篇

受托方：___________________________（以下簡(jiǎn)稱乙方）

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲方與乙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋購(gòu)買的委托事宜達(dá)成協(xié)議如下

第一條　委托事項(xiàng)

甲方委托乙方為其購(gòu)買房屋提供以下服務(wù)_________________________________

第二條　房屋狀況：___________________________________________________

甲方對(duì)購(gòu)買房屋的基本要求是：__________________________________

坐落范圍：______________________

戶型：__________________________

面積：__________________

交付日期：______________________

其他：________________________________________________________

第三條　甲方委托乙方購(gòu)買的房屋參考價(jià)（含設(shè)施設(shè)備及裝修）人民幣大寫__________________元，￥_________元。

其他要求：____________________________________________________________.

第四條　委托期限

自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

超過(guò)以上期限仍需要委托服務(wù)的，雙方另行簽訂委托合同或以書面形式將本合同委托期限延長(zhǎng)。

第五條　現(xiàn)場(chǎng)看房

乙方應(yīng)派注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人帶甲方到房屋現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房屋裝修及設(shè)施、設(shè)備情況進(jìn)行核實(shí)，并簽署現(xiàn)場(chǎng)看房記錄。

第六條　甲方義務(wù)

（一）應(yīng)出示身份證或_________等真實(shí)有效的身份資格證明；

（二）應(yīng)對(duì)乙方的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)提供必要的協(xié)助與配合；

（三）不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后_________個(gè)月內(nèi)與乙方介紹的客戶進(jìn)行私下交易。

（四）乙方完成委托事項(xiàng)，應(yīng)按約定支付傭金。

第七條　乙方義務(wù)

（一）應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書等合法的經(jīng)營(yíng)資格證明；

（二）應(yīng)盡力完成甲方的委托事項(xiàng)，及時(shí)將有關(guān)情況向甲方如實(shí)告知，為甲方簽訂買賣提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)，促成買賣合同的訂立；

（三）收取傭金應(yīng)向甲方開(kāi)具合法、有效的收費(fèi)票據(jù)；

（四）本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取傭金以外的任何費(fèi)用。

第八條　傭金

傭金是指乙方完成委托事項(xiàng)后應(yīng)得的報(bào)酬。

當(dāng)乙方完成甲方委托事項(xiàng)的，促成甲方與第三方訂立合同，雙方簽字或蓋章生效后_____日內(nèi)，甲方應(yīng)按照房屋成交價(jià)格的______%向乙方支付傭金。

第九條　違約責(zé)任

（一）在本合同第三條約定的期限內(nèi)，甲方與乙方介紹的客戶私下成交的，應(yīng)支付違約金_________元；

（二）甲方未按約支付傭金的，除繼續(xù)支付傭金外，還應(yīng)支付違約金_________元。

第十條　合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同如發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第______種方式解決（以下兩種方式只能選擇一種）

（一）向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；

（二）依法向有管轄權(quán)的人民法院。

第十一條　其他約定事項(xiàng)：_______________________________________________

第十二條　本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

第十三條　合同一經(jīng)生效，即對(duì)雙方具有法律約束力。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更或?qū)ξ幢M事項(xiàng)做出補(bǔ)充規(guī)定。變更或補(bǔ)充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同等效力。

甲方（公章）：_________

乙方（公章）：_________

住所：_________________

住所：_________________

身份證號(hào)碼：___________

法定代表人：___________

委托人：___________

委托人：___________

電話：_________________

電話：_________________

_________年____月____日

第2篇

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，就購(gòu)買房屋土地及建房手續(xù)事項(xiàng)達(dá)成以下條款：

一、購(gòu)買建房手續(xù)

1、由乙方購(gòu)買價(jià)格為

叁拾萬(wàn)元

（小寫：

300000

元）建房手續(xù)，第一次付款10萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)待辦出建房手續(xù)后，甲方已經(jīng)開(kāi)始施工后付清。

2、乙方支付的

叁拾萬(wàn)元

建房手續(xù)費(fèi)，算入房屋總價(jià)款。

二、買賣房屋及土地的基本情況

1、甲方所擁有的房屋坐落于

**縣**村委向東200米

房屋為

二層獨(dú)院

甲方修建房屋共6套，乙方選其中1套。

2、土地面積：東西寬：

7.5

米，南北長(zhǎng)

21

米。房屋建筑面積為

平方米，土地合計(jì)

畝。

3、甲方自愿將上述房屋所有權(quán)及所屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，并征得其合伙人

的同意出賣給乙方,乙方自愿購(gòu)買該房屋。

三、甲乙雙方同意按套計(jì)價(jià),該房屋及所屬土地總價(jià)款為人民幣

大寫：

叁拾伍萬(wàn)元

元整，（小寫：

350000

元）。

付款方式：乙方已經(jīng)支付建房手續(xù)費(fèi)

叁拾萬(wàn)元

（小寫：

300000

元），剩余50000元待甲方竣工后付清。

四、甲方出賣給乙方房屋及土地，上至天空，下至地理，所有產(chǎn)權(quán)歸乙方所有。

五、從本合同簽訂之日起，若該轉(zhuǎn)讓房屋的價(jià)格發(fā)生變動(dòng)（漲價(jià)或者降價(jià)）均與甲方無(wú)關(guān)，權(quán)利義務(wù)均由乙方享有和承擔(dān)。

六、因訂立本合同和履行本合同產(chǎn)生的爭(zhēng)議，包括合同效力，違約糾紛由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲方、乙方向房屋所在地人民法院起訴維權(quán)。

七、本合同未盡事宜,雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議及附件,為本合同不可分割的組成部分,具有相同效力。

八、本合同簽訂后，雙方不得違約，如一方違約，違約方除賠償因此給對(duì)方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失外，違約方向守約方承擔(dān)貳佰萬(wàn)元整違約金。

九、本合同自雙方簽字摁手印之日起生效。

十、本合同一式叁份，甲方、乙方各執(zhí)一份,

中介人備一份,叁份具有相同法律效力。

甲方：

乙方：

中介人：

合同簽訂日期

年

第3篇

委托購(gòu)買房屋合同范文一委托人：_________(以下簡(jiǎn)稱甲方)

受托方：_________(以下簡(jiǎn)稱乙方)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲方與乙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋購(gòu)買的委托事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條　委托事項(xiàng)

甲方委托乙方為其購(gòu)買房屋提供以下服務(wù)_________。

第二條　房屋狀況：_________

甲方對(duì)購(gòu)買房屋的基本要求是：_________坐落范圍：_________

戶型：_________面積：_________

交付日期：_________

其他：_________

第三條　甲方委托乙方購(gòu)買的房屋參考價(jià)(含設(shè)施設(shè)備及裝修)人民幣大寫_________元，￥_________元。

其他要求：_________。

第四條　委托期限

自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

超過(guò)以上期限仍需要委托服務(wù)的，雙方另行簽訂委托合同或以書面形式將本合同委托期限延長(zhǎng)。

第五條　現(xiàn)場(chǎng)看房

乙方應(yīng)派注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人帶甲方到房屋現(xiàn)場(chǎng)看房，對(duì)房屋裝修及設(shè)施、設(shè)備情況進(jìn)行核實(shí)，并簽署現(xiàn)場(chǎng)看房記錄。

第六條　甲方義務(wù)

(一)應(yīng)出示身份證或_________等真實(shí)有效的身份資格證明;

(二)應(yīng)對(duì)乙方的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)提供必要的協(xié)助與配合;

(三)不得在委托期限內(nèi)及期限屆滿后_________個(gè)月內(nèi)與乙方介紹的客戶進(jìn)行私下交易。

(四)乙方完成委托事項(xiàng)，應(yīng)按約定支付傭金。

第七條　乙方義務(wù)

(一)應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書等合法的經(jīng)營(yíng)資格證明;

(二)應(yīng)盡力完成甲方的委托事項(xiàng)，及時(shí)將有關(guān)情況向甲方如實(shí)告知，為甲方簽訂買賣提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)，促成買賣合同的訂立;

(三)收取傭金應(yīng)向甲方開(kāi)具合法、有效的收費(fèi)票據(jù);

(四)本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取傭金以外的任何費(fèi)用。

第八條　傭金

傭金是指乙方完成委托事項(xiàng)后應(yīng)得的報(bào)酬。

當(dāng)乙方完成甲方委托事項(xiàng)的，促成甲方與第三方訂立合同，雙方簽字或蓋章生效后_________日內(nèi)，甲方應(yīng)按照房屋成交價(jià)格的_________%向乙方支付傭金。

第九條　違約責(zé)任

(一)在本合同第三條約定的期限內(nèi)，甲方與乙方介紹的客戶私下成交的，應(yīng)支付違約金_________元;

(二)甲方未按約支付傭金的，除繼續(xù)支付傭金外，還應(yīng)支付違約金_________元。

第十條　合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同如發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商或申請(qǐng)調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解解決不成的，按下列第_________種方式解決(以下兩種方式只能選擇一種)：

(一)向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;

(二)依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十一條　其他約定事項(xiàng)：_________

第十二條　本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。

第十三條　合同一經(jīng)生效，即對(duì)雙方具有法律約束力。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更或?qū)ξ幢M事項(xiàng)做出補(bǔ)充規(guī)定。變更或補(bǔ)充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同等效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

住所：_________ 住所：_________(

委托購(gòu)買房屋合同范文二編號(hào)：

委托人： (系購(gòu)房人)

通訊地址： ________________________________________________________

郵政編碼： ________________________________________________________

身份證件號(hào)碼(營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào))： ___________________________________

法定代表人： ____________________ 聯(lián)系電話： _______________________

委托人： ____________________ 聯(lián)系電話： _______________________

受托人： (系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))

通訊地址： _________________________________________________________

郵政編碼： ______________________ 聯(lián)系電話： ________________________

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： __________________________________________________

備案證明編號(hào)： ______________________________________________________

法定代表人： ____________________ 聯(lián)系電話： _______________________

委托人： ____________________ 聯(lián)系電話： _______________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他法律法規(guī)，

委托人和受托人本著平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 委托事項(xiàng)

(一)委托人委托受托人購(gòu)買位于北京市 區(qū)【縣】 的房屋，委托價(jià)格范圍為 。委托人對(duì)購(gòu)買房屋的要求為：坐落地點(diǎn)：___，房屋面積_____;房屋建成年代______;質(zhì)量要求_________;房屋的結(jié)構(gòu)及戶型____;物業(yè)服務(wù)水平及物業(yè)費(fèi)的范圍____;該房屋無(wú)債權(quán)、債務(wù)及使用權(quán)糾紛。

(二)委托人委托受托人提供下列第 項(xiàng)服務(wù)(可多選)：

1.提供與購(gòu)買房屋相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場(chǎng)行情咨詢。

2.尋找意向購(gòu)買房屋。

3.對(duì)符合委托人需求信息且得到委托人基本認(rèn)可的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查和實(shí)地查驗(yàn)。

4.協(xié)助并撮合委托人與出售人簽訂房屋買賣合同。

5.代辦稅費(fèi)繳納事務(wù)。

6.代辦購(gòu)房抵押貸款手續(xù)。

7.代辦房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及附屬設(shè)施過(guò)戶手續(xù)。

8.協(xié)助查驗(yàn)并接收房屋、附屬設(shè)施及家具設(shè)備等。

9.其他(請(qǐng)注明)

第二條 委托期限及方式

本協(xié)議委托期限自 年 月 日至 年 月 日。此期間受托人為委托人的【 】獨(dú)家【 】非獨(dú)家委托服務(wù)提供者。

獨(dú)家委托服務(wù)：委托人僅委托受托人為其本次委托購(gòu)買房屋的惟一受托人。

非獨(dú)家委托服務(wù)：委托人除可委托受托人為其本次委托購(gòu)買該房屋的受托外，還可委托其他經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人代為購(gòu)買其他房屋。

第三條 傭金相關(guān)規(guī)定

(一) 受托人自引領(lǐng)委托人看房開(kāi)始，直至委托人與售房人簽訂房屋買賣合同之前，不收取委托人任何費(fèi)用;

(二) 委托人在同受托人提供的房屋出賣人簽訂房屋買賣合同時(shí)，按國(guó)家及行業(yè)相關(guān)規(guī)定及本協(xié)議約定向受托人支付相關(guān)費(fèi)用，標(biāo)準(zhǔn)如下：

1.房?jī)r(jià)款的 %;

2. 。

(三) 。

第四條 各方責(zé)任

(一)委托人責(zé)任

1. 委托人應(yīng)積極配合受托人開(kāi)展正常的經(jīng)紀(jì)活動(dòng);

2. 委托人向受托人提供所需購(gòu)買房屋的需求信息，作為受托人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的依據(jù);

3. 委托期限內(nèi)或委托期滿六個(gè)月內(nèi)，委托人不得與受托人介紹過(guò)的房屋出賣人自行成交;

4. 委托人不得將受托人提供的信息資料轉(zhuǎn)交他人;

5. 委托人如有人，則委托人及其人保證全面履行協(xié)議條款并配合受托人工作;

6. 委托人如為獨(dú)家委托的，委托人在本委托期限內(nèi)不得委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人購(gòu)買房屋;

(二)受托人責(zé)任

1.受托人應(yīng)遵守法律、法規(guī)、部門規(guī)章及行政主管部門的政策、行政措施等，不得違反上述規(guī)定違法從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng);

2.受托人不得故意隱瞞真實(shí)情況和故意提供虛假信息向委托人提供不符合出售條件的房源;

3.受托人應(yīng)按與委托人約定的委托事項(xiàng)要求開(kāi)展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，委托事項(xiàng)變化須經(jīng)委托人書面同意;

4.受托人就房屋交易程序、成交價(jià)格、付款方式、房屋交付及產(chǎn)權(quán)登記等方面為委托人提供咨詢服務(wù)。

5. 受托人應(yīng)及時(shí)向委托人通報(bào)有關(guān)委托事項(xiàng)的進(jìn)展情況，接受委托人咨詢，解答相關(guān)問(wèn)題;

6. 受托人尋找符合委托人需求的房屋，協(xié)助委托人與房屋出賣人達(dá)成交易并簽訂房屋買賣合同;

7. 協(xié)助交易雙方辦理相關(guān)房屋交易過(guò)戶手續(xù)、貸款手續(xù)及房屋交付手續(xù);

8.除本協(xié)議約定的費(fèi)用外不以任何方式或理由向委托人收取其他費(fèi)用;

9.未經(jīng)委托人同意不得將委托事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托其它房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人;

第五條 違約責(zé)任

(一)委托人違約責(zé)任

1. 委托人故意提供虛假房屋需求信息的，受托人有權(quán)單方解除本協(xié)議。給受托人造成的損失，委托人應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;

2. 委托人泄露由受托人提供的房屋出賣人的資料，給受托人造成損失的，委托人應(yīng)按照 標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約金不足以彌補(bǔ)委托人損失的，委托人有權(quán)要求補(bǔ)充賠償;

3. 委托人在委托期限內(nèi)或委托期滿六個(gè)月內(nèi)自行與房屋出賣人達(dá)成交易的，應(yīng)按照本協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)向受托人支付傭金。但雙方在本協(xié)議第二條中約定為非獨(dú)家委托，并能證明該項(xiàng)交易與受托人的服務(wù)沒(méi)有直接因果關(guān)系的除外;

(二)受托人違約責(zé)任

1. 受托人違背執(zhí)業(yè)保密義務(wù)，不當(dāng)泄露委托人商業(yè)秘密或個(gè)人隱私，給委托人造成損害的，應(yīng)按照 標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，約定違約金不足以彌補(bǔ)委托人損失的，委托人有權(quán)要求補(bǔ)充賠償;

2. 受托人有隱瞞、虛構(gòu)信息、違反政府規(guī)定或惡意串通等影響委托人利益的行為，委托人除有權(quán)解除本協(xié)議、要求退還已支付的相關(guān)款項(xiàng)外，委托人還應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)，要求受托人支付違約金;

3. 在委托代辦事項(xiàng)中，受托人因工作疏漏，遺失委托人的證件、文件、資料、發(fā)票等，應(yīng)給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;

第六條 不可抗力

因不可抗力不能按照約定履行本協(xié)議的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并

第七條 協(xié)議變更與解除

(一)協(xié)議變更

在本協(xié)議履行期間，任何一方要求變更本協(xié)議條款，應(yīng)書面通知對(duì)方，并經(jīng)雙方協(xié)商一致，可達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議為本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等效力。

(二)協(xié)議解除

經(jīng)雙方協(xié)商一致，可解除本協(xié)議。

第八條 爭(zhēng)議處理

本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方同意按以下第 種方式解決糾紛。

(一)提交北京仲裁委員會(huì)仲裁; (二)任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

第九條 本協(xié)議及附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，其中委托人______份，受托人______份， ______份。

第十條 其他約定

【委托人】(簽章)： 【受托人】(簽章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托人】(簽章)： 【委托人】(簽章)：

【備案證明編號(hào)】：

【房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員】：

【經(jīng)紀(jì)資格證書編號(hào)】： 簽訂時(shí)間： 年 月 日

委托購(gòu)買房屋合同范文三委托人：____ 性別：男 出生于 年 月 日

現(xiàn)住址： ____區(qū)____路____弄____號(hào)____室

身份證號(hào)碼：____________________

受托人：____ 性別：男 出生于 年 月 日

現(xiàn)住址： ____縣____棟____單元____號(hào)

身份證號(hào)碼： ____________________

本人____購(gòu)買首都市華盛事業(yè)蜀都花園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限公司所售房屋____XX號(hào)房，因委托人在外地上班，無(wú)法親自辦理相關(guān)事宜，特委托王____XX為人，代為辦理如下事宜：

一 辦理該房屋的領(lǐng)取鑰匙， 實(shí)測(cè)面積核算驗(yàn)收，辦理產(chǎn)權(quán)事務(wù)(領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證)，房屋日常管理，房屋裝修等事宜。

二 支付領(lǐng)取委托事項(xiàng)有關(guān)費(fèi)用

三 該房屋買賣一切事宜

委托期限：20xx年3月19日至20xx年12月31日

受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)

受托人在權(quán)限內(nèi)簽署的一切文件我均予以承認(rèn)

第4篇

甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國(guó)家相關(guān)法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務(wù)后，雙方無(wú)異議簽字后本合同小編為大家整理的相關(guān)2020貨物_購(gòu)房買賣合同范文資料，提供參考，歡迎閱讀。

 

 

合同一

甲方(出售方)：________________

乙方(購(gòu)買方)：________________

甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經(jīng)友好協(xié)商就乙方購(gòu)買甲方房屋事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條、甲方自愿將其座落于吉林省長(zhǎng)春市 街 小區(qū) 號(hào)樓 室，建筑面積 平方米，出售給乙方。該房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益隨該房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓。

第二條 甲乙雙方商定該房產(chǎn)的成交價(jià)格為人民幣 元整大寫：人民幣 萬(wàn)元整。乙方一次性支付甲方元整，付款方式為銀行轉(zhuǎn)帳。

第三條 甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無(wú)爭(zhēng)議;未被判決、裁定限制出售，也未設(shè)置抵押，不在建設(shè)拆遷范圍內(nèi)并已取得其他共有人同意。

第四條 所有購(gòu)房款付清后本協(xié)議自動(dòng)生效，房屋買賣即成事實(shí)。乙方隨即享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，并承擔(dān)該房產(chǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。甲方及繼承人不再享有該房產(chǎn)的所有權(quán)，不得再次轉(zhuǎn)賣他人或用作抵押或用作財(cái)產(chǎn)繼承或用作財(cái)產(chǎn)分割等任何權(quán)利，如甲方與其他第三方發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)關(guān)系使得乙方無(wú)法如本協(xié)議約定獲取該房產(chǎn)所有權(quán)，即甲方違約。

第五條 在政策和法律允許范圍內(nèi)，乙方要求甲方過(guò)戶，甲方或甲方繼承人應(yīng)無(wú)條件積極協(xié)助乙方辦理過(guò)戶。

第六條 物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、電話等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：

1、甲方負(fù)責(zé)將以上雜費(fèi)繳納至協(xié)議簽定之日。

2、協(xié)議簽定之日后由乙方負(fù)責(zé)。

第七條 協(xié)議生效當(dāng)日，甲方應(yīng)將購(gòu)買該房產(chǎn)過(guò)程中的相關(guān)費(fèi)用票據(jù)、購(gòu)房協(xié)議等全部資料原件乙交乙方保存。

第八條 甲、乙雙方從簽訂協(xié)議之日起，均需遵守本協(xié)議約定，無(wú)論今后房?jī)r(jià)如何變動(dòng)，甲、乙雙方不得違約。

第九條 違約責(zé)任

如甲方違約:

甲方無(wú)條件退還乙方全部購(gòu)房款，并向乙方支付全部購(gòu)房款總額的5%作為違約金賠付乙方，乙方退回甲方該房產(chǎn)和所有房產(chǎn)資料;

如乙方違約:

乙方將已支付的購(gòu)房款作為違約金，并無(wú)條件退回甲方該房產(chǎn)和所有房產(chǎn)資料。

第十條 本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。

第十一條 甲、乙雙方在履行本協(xié)約中若發(fā)生爭(zhēng)議，可提交吉林省長(zhǎng)春市仲裁委員會(huì)仲裁或依法向人民法院起訴訟。

第十二條 該協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方簽字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

合同二

甲方：________________

地址：________________

電話：________________

乙方：________________

地址：________________

電話：________________

甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國(guó)家相關(guān)法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務(wù)后，雙方無(wú)異議簽字后本合同(一式兩份，雙方各執(zhí)一份)立即生效。具體內(nèi)容如下：

1、乙方在甲方商行 年 月 日 ，購(gòu)買 商品。乙方采用 形式支付甲方人民幣 元。

2、甲乙雙方共同遵守并約定：乙方自購(gòu)買商品之日起計(jì)算滿一年的，如果乙方要求退還所購(gòu)商品，甲方無(wú)任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購(gòu)甲方商品要求時(shí)，需出具購(gòu)買商品原始發(fā)票、商品鑒定證書和無(wú)暇疵所購(gòu)商品。雙方無(wú)異議時(shí)，甲方即時(shí)退付乙方購(gòu)買商品原價(jià)80%現(xiàn)金結(jié)算。其中20%甲方作為商行成本計(jì)算，不予退還。

3、乙方自購(gòu)買商品之日起計(jì)算滿二年的，如果乙方要求退還所購(gòu)商品，甲方無(wú)任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購(gòu)甲方商品要求時(shí)，需出具購(gòu)買商品原始發(fā)票、商品鑒定證書和無(wú)暇疵所購(gòu)商品。雙方無(wú)異議時(shí)，甲方即時(shí)退付乙方購(gòu)買商品原價(jià)90%現(xiàn)金結(jié)算。其中10%甲方作為商行成本計(jì)算，不予退還。

4、 乙方自購(gòu)買商品之日起計(jì)算滿三年或超過(guò)三年以上的，如果乙方要求退還所購(gòu)商品，甲方無(wú)任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購(gòu)甲方商品要求時(shí)，需出具購(gòu)買商品原始發(fā)票、商品鑒定證書和無(wú)暇疵所購(gòu)商品。雙方無(wú)異議時(shí)，甲方即時(shí)全付乙方購(gòu)買商品原價(jià)100%現(xiàn)金結(jié)算。如果乙方所購(gòu)商品增值，甲乙雙方另行商議。

5、甲方保證向乙方所銷售商品品質(zhì)和質(zhì)量。甲乙雙方在簽定購(gòu)銷合同前無(wú)異議，合同立即生效。

6、本合同自甲方( )開(kāi)業(yè)之日起正式施行，無(wú)時(shí)間限制。

7、本合同未盡事宜，雙方共同協(xié)商解決。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

合同三

合同 CONTRACT

日期：合同號(hào)碼：

Date: Contract No.:

買 方：(The Buyers) 賣方：(The Sellers)

茲經(jīng)買賣雙方同意按照以下條款由買方購(gòu)進(jìn)，賣方售出以下商品：

This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:

(1) 商品名稱:

Name of Commodity：

(2) 數(shù) 量：

Quantity:

(3) 單 價(jià)：

Unit Price:

(4) 總 值：

Total Value:

(5) 包 裝：

Packing:

(6) 生產(chǎn)國(guó)別：

Country of Origin :

(7) 支付條款：

Terms of Payment:

(8) 保 險(xiǎn)：

Insurance:

(9) 裝運(yùn)期限：

Time of Shipment:

(10) 起 運(yùn) 港：

Port of Loading:

(11) 目 的 港：

Port of Destination:

(12)索賠：在貨到目的口岸45天內(nèi)如發(fā)現(xiàn)貨物品質(zhì)，規(guī)格和數(shù)量與合同不符，除屬保險(xiǎn)公司或船方責(zé)任外，買方有權(quán)憑中國(guó)商檢出具的檢驗(yàn)證書或有關(guān)文件向賣方索賠換貨或賠款。

Claims:

Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.

(13)不可抗力：由于人力不可抗力的原由，發(fā)生在制造、裝載或運(yùn)輸?shù)倪^(guò)程中導(dǎo)致賣方延期交貨或不能交貨者，賣方可免除責(zé)任。在不可抗力發(fā)生后，賣方須立即電告買方及在14天內(nèi)以空郵方式向買方提供事故發(fā)生的證明文件，在上述情況下，賣方仍須負(fù)責(zé)采取措施盡快發(fā)貨。

Force Majeure:

The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.

(14)仲裁：凡有關(guān)執(zhí)行合同所發(fā)生的一切爭(zhēng)議應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決，如協(xié)商不能解決，則將分歧提交中國(guó)國(guó)際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)按有關(guān)仲裁程序進(jìn)行仲裁，仲裁將是終局的，雙方均受其約束，仲裁費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)。

Arbitration:

All disputes in connection with the execution of this Contract shall be settled friendly through negotiation. In case no settlement can be reached, the case then may be submitted for arbitration to the Arbitration Commission of the China Council for the Promotion of International Trade in accordance with the Provisional Rules of Procedure promulgated by the said Arbitration Commission. The Arbitration committee shall be final and binding upon both parties. And the Arbitration fee shall be borne by the losing parties.

買方：賣方:

第5篇

曾某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2003年5月28日簽訂了預(yù)售商品房協(xié)議書，協(xié)議書約定，房產(chǎn)公司將其正在開(kāi)發(fā)的某小區(qū)住宅樓一套商品房出售給曾某，房?jī)r(jià)為80000元。付款方式為分期付款。房產(chǎn)公司保證房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前辦妥房產(chǎn)證。合同簽訂后，曾某按約交付了一部分房款。2003年9月份，該棟房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，當(dāng)曾某多次催促房產(chǎn)公司辦房產(chǎn)證時(shí)，房產(chǎn)公司總以種種理由推脫。曾某后經(jīng)查詢得知，該房產(chǎn)公司隱瞞了其未辦理商品房預(yù)售許可證的事實(shí)而預(yù)售商品房，以致現(xiàn)在因缺乏相關(guān)材料而根本不能辦理房產(chǎn)證。曾某遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無(wú)效，并判決該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還曾某所交購(gòu)房款625000元并賠償相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。后據(jù)法院查明 ：到原告曾某起訴時(shí)，被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司仍然沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證。

[分歧]：

本案在審理過(guò)程中，對(duì)原告曾某與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同是否有效的問(wèn)題，合議庭存在以下分歧意見(jiàn)：

第一種意見(jiàn)認(rèn)為：原告曾某與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同有效。因?yàn)樵媾c被告已經(jīng)簽訂了書面的預(yù)售商品房協(xié)議書，且原告曾某已搬入居住。被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證只是程序上存在瑕疵，可以進(jìn)一步完善，曾某不可以要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還已付購(gòu)房款，但被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以賠償曾某部分損失。

第二種意見(jiàn)認(rèn)為：原告曾某與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同無(wú)效。因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。本案中被告房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，且在起訴前，仍然沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證。故曾某可以依法要求房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還已付購(gòu)房款及利息并要求賠償損失。

[分析]：

第6篇

有觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。質(zhì)言之，申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)，將來(lái)基于合同或協(xié)議實(shí)現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是權(quán)利人單獨(dú)所有，還是與他人共有，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后固定下來(lái)不得變動(dòng)。故預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記后，將來(lái)基于商品房買賣合同實(shí)現(xiàn)的房屋所有權(quán)的歸屬已經(jīng)固定，不能再變動(dòng)。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第68條第2款規(guī)定，預(yù)告登記后，滿足房屋登記要求的，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。該規(guī)定強(qiáng)調(diào)的是預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記后，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)以預(yù)告登記時(shí)的情形為準(zhǔn)。因此，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記后，商品房買賣合同成為將來(lái)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)的權(quán)源依據(jù)，不能以增加共同購(gòu)買人為由變動(dòng)已經(jīng)固定了的合同關(guān)系。所以，綜合法律和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，在本案中，甲不可以增加乙為房屋的共同購(gòu)買人。

筆者研習(xí)相關(guān)法律、規(guī)章后認(rèn)為，本案中商品房預(yù)告登記后，經(jīng)合同當(dāng)事人之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和預(yù)告登記的抵押權(quán)人同意后，甲可以增加乙為共同購(gòu)買人。

一、甲欲增加乙為房屋的共同購(gòu)買人，需先行經(jīng)合同當(dāng)事人之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意

如前所述，按《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定，預(yù)告登記是使權(quán)利人取得期望中的商品房的所有權(quán)的一種保護(hù)措施。因此，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記后，記載在登記簿上的不是權(quán)利人基于商品房買賣合同取得的房屋所有權(quán)，而是權(quán)利人基于商品房買賣合同建立的債權(quán)。本案中，甲與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)發(fā)生法律效力，甲基于該合同享有債權(quán)，同時(shí)負(fù)有債務(wù)。若增加乙為共同購(gòu)買人，則乙作為商品房合同新的當(dāng)事人，參與合同關(guān)系，系在原合同內(nèi)容不變的前提下，發(fā)生合同當(dāng)事人的變動(dòng)。即產(chǎn)生了合同轉(zhuǎn)讓，具體體現(xiàn)是甲將自己享有的部分債權(quán)和須履行的部分債務(wù)轉(zhuǎn)讓給了乙?！逗贤ā返?9條和第80條規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，但應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。該法第84條規(guī)定，經(jīng)債權(quán)人同意，債務(wù)人可以將部分合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。因此，本案中，甲將自己享有的部分債權(quán)和須履行的部分義務(wù)轉(zhuǎn)讓給乙，前者應(yīng)當(dāng)告知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，后者應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意，否則，該轉(zhuǎn)讓無(wú)法全部完成，乙就不能被增加為房屋的共同購(gòu)買人。故甲欲增加乙為房屋的共同購(gòu)買人，須先行經(jīng)合同當(dāng)事人之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意。

二、甲欲增加乙為房屋的共同購(gòu)買人，還需經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)人同意

《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。申言之，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后，該房屋已經(jīng)成為抵押物，未經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)人同意，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，還是商品房的購(gòu)買人，均不得再處分該商品房，即使處分了，購(gòu)買人最終也不能依法取得該房屋的所有權(quán)。在房屋登記實(shí)務(wù)中，《房屋登記辦法》第68條第1款規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)人同意而再買賣或抵押該房屋的，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，或申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申請(qǐng)或預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，或申請(qǐng)抵押權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)不予辦理。該辦法第68條第2款規(guī)定，預(yù)告登記后，滿足房屋登記要求的，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。經(jīng)過(guò)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，或預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋，申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或抵押權(quán)登記時(shí)，預(yù)告登記的事項(xiàng)即轉(zhuǎn)移登記或抵押權(quán)登記的事項(xiàng)。本案中，甲辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，系以甲獨(dú)自購(gòu)買的商品房作抵押，若增加乙為該商品房的共同購(gòu)買人，參與合同關(guān)系，則所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，房屋為甲、乙共有。申請(qǐng)抵押權(quán)登記時(shí)，須由甲、乙共同申請(qǐng)，抵押權(quán)登記后，甲、乙共同為抵押人，直接影響抵押關(guān)系和抵押權(quán)登記。故未經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)人同意，甲、乙共同申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，即使增加乙為共同購(gòu)買人，登記機(jī)構(gòu)也將不予辦理，即乙最終不能被核準(zhǔn)房屋所有權(quán)登記并取得房屋的所有權(quán)。所以，甲欲增加乙為房屋的共同購(gòu)買人，還須經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)人同意。

三、增加乙為商品房共同購(gòu)買人后預(yù)告登記的辦理

如前所述，在經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和預(yù)告登記的抵押權(quán)人同意后，乙才可以被增加為預(yù)購(gòu)商品房的共同購(gòu)買人。增加乙為商品房的共同購(gòu)買人后，若申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，實(shí)務(wù)中有兩種操作模式。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和預(yù)告登記的抵押權(quán)人同意增加乙為共同購(gòu)買人后，按以下步驟辦理：①由預(yù)告登記的抵押權(quán)人出具同意增加乙為共同購(gòu)買人的書面同意書，并申請(qǐng)注銷抵押權(quán)預(yù)告登記；②由甲和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共同申請(qǐng)注銷預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記；③甲和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司解除原商品房買賣合同；④甲、乙和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司重新簽訂商品房買賣合同；⑤甲、乙和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按約定申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記；⑥甲、乙和抵押權(quán)人按約定申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。但是，預(yù)告登記的抵押權(quán)人常常不同意采取這種方式，因?yàn)椴捎眠@種方式既有事務(wù)上的麻煩，又有法律上的風(fēng)險(xiǎn)。事務(wù)上的麻煩，是指甲獨(dú)自購(gòu)買的商品房抵押材料須作廢，然后，再重新制作以甲、乙名義共同購(gòu)買的商品房抵押材料。法律上的風(fēng)險(xiǎn)，是指甲獨(dú)自購(gòu)買的預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后，借款已經(jīng)部分或全部發(fā)放，若為了增加乙為共同購(gòu)買人而注銷抵押權(quán)預(yù)告登記，則已經(jīng)發(fā)放的借款在一定的時(shí)間段內(nèi)失去優(yōu)先受償?shù)谋Ｕ稀?/p>

第7篇

內(nèi)容摘要：《合同法》第230條規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，從表面上看，對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒(méi)有限制，但是，筆者發(fā)現(xiàn)在實(shí)際生活中，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到諸多限制。這種限制基于《合同法》的規(guī)定，或者基于其他法律及政策的特殊規(guī)定，主要表現(xiàn)在三方面：出租人出賣用于租賃的房屋類型、房屋租賃法律關(guān)系定法律事實(shí)的存在和《合同法》第230條本身的規(guī)定。

關(guān)鍵詞：房屋 租賃合同 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指承租人依照法律規(guī)定享有的在出賣人出賣用于租賃的房屋時(shí)，在同等條件下優(yōu)先于他人而購(gòu)買房屋的權(quán)利。目前，規(guī)范承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律主要是《合同法》第230條和《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）第118條。但是任何權(quán)利都不是絕對(duì)的，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也是如此，通過(guò)考察其他相關(guān)法律，筆者發(fā)現(xiàn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要受到以下幾方面的限制。

出租人出賣用于租賃的房屋類型會(huì)限制承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

據(jù)筆者考察，目前，我國(guó)房屋的類型主要有建設(shè)在宅基地使用權(quán)基礎(chǔ)上的農(nóng)村房屋、建設(shè)在國(guó)有劃撥土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的經(jīng)濟(jì)適用房、建設(shè)在國(guó)有出讓土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的房屋以及既可能建設(shè)在劃撥也可能建設(shè)在出讓土地基礎(chǔ)上的單位集資房。一般而言，房屋類型不同，房屋所有權(quán)人處分房屋的權(quán)利不同，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)的限制也不同，因此當(dāng)房屋所有權(quán)人作為出租人出賣房屋時(shí)，并不是所有的承租人都具有購(gòu)買資格。

（一）城鎮(zhèn)居民租賃農(nóng)民房屋不能享有承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

雖然《合同法》第230條對(duì)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人沒(méi)有任何身份限制，但其他法律或者國(guó)家政策對(duì)其有一定限制?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）從抑制宅基地需求的角度，強(qiáng)調(diào)了禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（[2007]71號(hào)）則把抑制宅基地及農(nóng)民住宅的供求兩個(gè)方面結(jié)合起來(lái)，強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”。由于物權(quán)法、合同法、民法通則等法律都沒(méi)有對(duì)是否允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或者房屋作出明確規(guī)定，因此農(nóng)村房屋的買賣行為需要遵守國(guó)家政策。根據(jù)以上國(guó)家政策，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同是無(wú)效的，但這并不能說(shuō)明城鎮(zhèn)居民不能租賃農(nóng)村房屋。因此，雖然城鎮(zhèn)居民可以租賃農(nóng)村房屋，但是當(dāng)農(nóng)民出賣用于租賃的房屋時(shí)，由于農(nóng)村房屋只能轉(zhuǎn)讓給同集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，于是城鎮(zhèn)居民作為農(nóng)村房屋的承租人所享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就受到了限制。

（二）承租人租賃單位集資房時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到一定限制

近年來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民收入的漲幅。于是，有些單位在政策允許的范圍內(nèi)，為解決本單位職工的住房需求，通過(guò)向職工集資然后以一定的優(yōu)惠價(jià)格賣給職工。這些房屋大部分建設(shè)在國(guó)有劃撥土地使用權(quán)上面，也有少部分建設(shè)在國(guó)有出讓土地使用權(quán)基礎(chǔ)上。職工購(gòu)買單位集資房后，由于工作變動(dòng)不在原單位上班了，該職工將房屋出租，房屋承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？筆者認(rèn)為，應(yīng)該區(qū)別情況對(duì)待，首先看當(dāng)年購(gòu)買單位集資房的合同書是否有對(duì)職工轉(zhuǎn)讓該房的限制性約定以及單位是否享有更優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，如果有約定，只要此約定不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定都應(yīng)承認(rèn)其效力，尊重當(dāng)事人的意思自治；如果沒(méi)有相關(guān)約定，劃撥土地的房屋承租人只有轉(zhuǎn)變成單位職工才享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而出讓土地的房屋承租人應(yīng)該享有充分的、不受限制的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

考察這類房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受限制的原因，筆者發(fā)現(xiàn)不管是農(nóng)村房屋、單位集資房還是經(jīng)濟(jì)適用房都具有以下三個(gè)特點(diǎn)：其一，福利性。這類房屋或者享受到了國(guó)家稅收的減免優(yōu)惠，或者房屋購(gòu)買人由于特殊身份享受到了一定的價(jià)格優(yōu)惠。其二，具有較強(qiáng)的人身依附性。這類房屋的購(gòu)買人需要具備一定的組織成員身份或者具備由國(guó)家認(rèn)定的中低收入家庭身份，并且這種身份具有不可轉(zhuǎn)讓性。其三，具有較強(qiáng)的政策性。這類房屋的存在反映了特定時(shí)期國(guó)家為了解決城鄉(xiāng)人民住房問(wèn)題而作出的暫時(shí)性政策安排。

房屋租賃法律關(guān)系定法律事實(shí)存在限制承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

存在合法轉(zhuǎn)租的情況下，原承租人和次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到相互制約。一般而言，承租人作為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體并無(wú)爭(zhēng)議，但是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生承租人經(jīng)出租人同意后又將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人的行為。于是，當(dāng)房屋出租人出賣租賃的房屋時(shí)，可能會(huì)發(fā)生原承租人和次承租人之間的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沖突。筆者認(rèn)為解決沖突的原則是：首先，由雙方協(xié)商解決由誰(shuí)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以充分尊重雙方的意愿；其次，在雙方協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)考察誰(shuí)向租賃的房屋中安裝了更多的不可移動(dòng)或移動(dòng)可能損害房屋價(jià)值的固定資產(chǎn)，此添附行為增添了房屋價(jià)值或者增加了房屋的舒適度；再次，以上兩個(gè)原則仍不能解決優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突，應(yīng)尊重出租人對(duì)交易對(duì)象的選擇；最后，當(dāng)出租人不愿表達(dá)意愿而得罪雙方，可以考慮由原承租人和次承租人采取抓鬮的辦法。

存在多個(gè)承租人分別對(duì)房屋進(jìn)行局部租賃而出租人將房屋整體出賣時(shí)，各個(gè)承租人對(duì)房屋整體都沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人是自己利益的最佳判斷者，當(dāng)出租人認(rèn)為房屋整體出賣更能增加其利益時(shí)，片面強(qiáng)調(diào)局部承租人對(duì)其承租部位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就可能損害出租人的利益。其一，局部承租人不享有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)榉梢?guī)定出租人單獨(dú)出賣承租人的承租部分時(shí)承租人對(duì)此享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而對(duì)其他部分沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能超出權(quán)利范圍。設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法目的是減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，便于不動(dòng)產(chǎn)的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價(jià)值。如果允許局部承租人享有不動(dòng)產(chǎn)整體的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若眾多承租人同時(shí)主張權(quán)利必然會(huì)出現(xiàn)諸多矛盾。其二，當(dāng)房屋整體出賣時(shí)，局部承租人也不享有其承租部分的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。在出租人整體出賣房屋的情形下，該房屋整體應(yīng)視為交易的對(duì)象，承租人若主張其承租部分的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，無(wú)異于將一物分割出賣，“把不適于分割房子零碎的賣給各租戶，甚至超越了各人所租的范圍，既損于房東的利益，又形成了新的多數(shù)房東將來(lái)無(wú)法避免的糾紛，所以法院就不能片面的去看房戶一面的利益，去保護(hù)房戶優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。況且“城市房屋，即使是私人的資金所建筑，也屬于社會(huì)財(cái)產(chǎn)的一部分。允許房戶有優(yōu)先承租、承典、承買的權(quán)利，就是說(shuō)房主行使產(chǎn)權(quán)，也須服從社會(huì)利益，如房屋不宜分割出售，承買人雖不是房戶之一，但買下全幢房屋確有利于工商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)又能適當(dāng)照顧原房戶的居住或遷讓等困難問(wèn)題，這樣處理是適當(dāng)?shù)?。否則，僅著眼于房戶行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而忽視了對(duì)社會(huì)的利益，就違背了城市房屋管理暫行條例的基本精神?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸?952年所做的批復(fù)，在今天看來(lái)仍然具有指導(dǎo)意義。

房屋租賃合同是否備案可能會(huì)限制房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！钡怯泜浒傅囊笾饕浅鲇谛姓芾怼⒅伟补芾硪约岸愂盏确矫娴目紤]，并不是房屋租賃合同的生效要件，而只能理解為對(duì)抗要件。參照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第9條第1款的規(guī)定，登記備案后的房屋租賃合同就具有對(duì)抗第三人的效力，在這種情況下，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所具有的對(duì)抗效力，主要體現(xiàn)在出租人與第三人之間的交易行為不得侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及合法轉(zhuǎn)租關(guān)系中租賃合同備案的承租人優(yōu)于租賃合同沒(méi)有備案的承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

《合同法》既賦予房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也限制該權(quán)利行使

（一）只能在出租人“出賣”租賃的房屋時(shí)的合理期限內(nèi)享有

1.房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以存在合法的租賃關(guān)系為前提。房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以存在合法的租賃關(guān)系為前提，合法租賃關(guān)系又以出租人對(duì)房屋有權(quán)處分為前提，而出租人是否有處分權(quán)以法律或者合同為依據(jù)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，房屋的所有權(quán)人基本可以分為完全產(chǎn)權(quán)人和有限產(chǎn)權(quán)人。完全產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的權(quán)能最全面，當(dāng)然可以出租，因?yàn)槌鲎馐撬腥诵惺固幏謾?quán)的一種表現(xiàn)?！督?jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第33條規(guī)定：“個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)?！庇纱丝梢?jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人是典型的有限產(chǎn)權(quán)人。如果經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)人在沒(méi)有取得完全產(chǎn)權(quán)的情況下把房屋出租給他人，這種租賃合同是無(wú)效的，承租人不僅不能基于此行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而且經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人的出租行為還是一種違法行為，可能受到相關(guān)行政機(jī)關(guān)的處罰。但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人具備一定條件時(shí)，可以把有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，此后所有權(quán)人就可以轉(zhuǎn)讓出租等任意處分該房屋。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)的條件是：購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年，并向政府交納一定比例的土地收益等相關(guān)價(jià)款。

2.如何理解“出賣”。筆者認(rèn)為應(yīng)聯(lián)系買賣合同的“出賣”一詞來(lái)理解租賃合同的“出賣”，不能隨意對(duì)出賣做擴(kuò)大解釋。《合同法》130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！背鲑u租賃的房屋就是出賣人（出租人）將租賃給承租人的房屋出賣，以獲取相應(yīng)的價(jià)款為目的，價(jià)款常常表現(xiàn)為貨幣。因此，出租人以房屋所有權(quán)作為出資份額轉(zhuǎn)移到合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司或者股份有限公司名下的，由于其目的并非通過(guò)出讓房屋所有權(quán)取得貨幣，故不應(yīng)視為出賣房屋，承租人此時(shí)不應(yīng)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

3.如何理解合理期限。把合理期限界定為三個(gè)月，最早見(jiàn)于1983年頒布的、現(xiàn)已失效的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條的規(guī)定。隨后該期限又被《意見(jiàn)》第118條所采用。但是時(shí)過(guò)境遷，1999年與1983年和1988年的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)及其房屋租賃市場(chǎng)相比都有了很大的改觀，于是1999年實(shí)施的《合同法》并沒(méi)有沿用原來(lái)的“三個(gè)月”期限，而是改用更科學(xué)、更合理的“出賣之前的合理期限內(nèi)通知”。筆者認(rèn)為，該合理期限最長(zhǎng)為三個(gè)月，具體何謂合理期限應(yīng)該根據(jù)特定案件而由人民法院確定，但應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素：其一，出租人出賣房屋的急迫性及需要貨幣的急迫性；其二，承租人另外尋覓房屋居住的機(jī)會(huì)；其三，出租人和承租人之間溝通聯(lián)系的機(jī)會(huì)；最后，房屋所在地的房屋租賃市場(chǎng)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

（二）僅僅相對(duì)于其他潛在購(gòu)買人在同等條件下才享有

“同等條件”的基本內(nèi)容是指購(gòu)買人給定的關(guān)于購(gòu)買房屋的條件，主要包括三個(gè)方面：一是價(jià)格條件，二是價(jià)款支付條件，三是其他條件。

購(gòu)買人對(duì)房屋的報(bào)價(jià)關(guān)系到出賣人的核心利益，一般情況下，出賣人會(huì)選擇報(bào)價(jià)較高者與之交易。因此，在相同報(bào)價(jià)下房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)受到尊重。

但是，理性的出賣人除考慮價(jià)格外，還會(huì)考慮獲得較大利益時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，出賣人還會(huì)關(guān)注購(gòu)買人的價(jià)款支付方式和支付條件，例如購(gòu)買人是否為支付價(jià)款設(shè)定了種種對(duì)出賣人不利的限定條件或者購(gòu)買人是否為此項(xiàng)付款設(shè)定了擔(dān)保，又如購(gòu)買人是一次性付款還是分期付款，如果分期付款，購(gòu)買人的后續(xù)支付能力是否有保證等。很明顯，如果其他條件相同，一次性付款的其他購(gòu)買人會(huì)優(yōu)于分期付款的房屋承租人，此時(shí)，房屋承租人就無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

當(dāng)然，出賣人也是一個(gè)普通人，不可避免在交易過(guò)程中摻雜主觀評(píng)價(jià)因素，這就是筆者所說(shuō)的其他條件。換句話說(shuō)，如果在租賃期間，承租人給出租人以不良評(píng)價(jià)，即使房屋承租人報(bào)出同等價(jià)格，但低于其他購(gòu)買人的信譽(yù)，仍然可能無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)榉蔁o(wú)法強(qiáng)制出賣人將房屋必須出賣給特定人。

參考文獻(xiàn)：

第8篇

房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。，全國(guó)公務(wù)員共同天地

實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買賣合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下七種：

一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。二、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。，全國(guó)公務(wù)員共同天地

三、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

四、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

五、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買私房的，該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房，該買賣關(guān)系無(wú)效。凡國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。

第9篇

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向繁榮，房產(chǎn)交易日趨活躍，更出現(xiàn)了像轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)這樣的新型交易方式。盡管多數(shù)單位規(guī)定內(nèi)部銷售的房屋不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓，但是買賣購(gòu)房指標(biāo)的情況還是屢見(jiàn)不鮮。那么這種買賣合同的 法律 性質(zhì)和效力如何認(rèn)定？

【要點(diǎn)提示】

定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋預(yù)期定購(gòu)資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，這種權(quán)利屬于可期待物權(quán)的范疇。對(duì)于基于特定身份取得的房屋定購(gòu)資格是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，法律、行政法規(guī)沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，故定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效，且應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺媛男小?/p>

【案情】

原告：張某。

被告：熊某。

張某和熊某均是××市××區(qū)××單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的××小區(qū)定向購(gòu)買商品房的認(rèn)購(gòu)權(quán)。4月，二人達(dá)成協(xié)議，熊某將認(rèn)購(gòu)該小區(qū)××號(hào)房屋的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1萬(wàn)元。WwW..COm熊某收取張某1萬(wàn)元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購(gòu)房款由張某以熊某的名義直接交納?！敝髲埬潮阋孕苣车拿x分別交納了購(gòu)房定金7萬(wàn)元。2005年1月，熊某和張某共同到場(chǎng)選定了以熊某名義定購(gòu)的房屋。張某以熊某的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》，合同原件由張某持有。此外，雙方還達(dá)成了購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)增加1.5萬(wàn)元的協(xié)議，但未即時(shí)結(jié)清。

2006年下半年，根據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定，允許購(gòu)房戶交納一定費(fèi)用后辦理購(gòu)房合同的更名手續(xù)。因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的1.5萬(wàn)元指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，拒絕履行更名手續(xù)。此后雙方的更名手續(xù)一直未辦妥，××號(hào)房屋一直未交付給張某。

張某遂起訴熊某，請(qǐng)求確認(rèn)其與熊某之間的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，并判令熊某將××小區(qū)××號(hào)房屋交付給張某。

【審判】

××市××區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

本案系房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓糾紛，訴爭(zhēng)定購(gòu)指標(biāo)指向的房屋是××市××區(qū)××單位統(tǒng)一委托開(kāi)發(fā)定向銷售的房屋。房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓是什么法律性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓是否有效，成為本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)。熊某基于××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購(gòu)買本單位定向銷售房屋的資格。此時(shí)，她與張某之間的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)是對(duì)其預(yù)期定購(gòu)房屋資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。事后，購(gòu)房戶與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，實(shí)際取得了購(gòu)買商品房的資格。張某和熊某約定有償轉(zhuǎn)讓指標(biāo)，張某也實(shí)際支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并以熊某的名義向開(kāi)發(fā)商交納了購(gòu)房款，雙方的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同已實(shí)際履行。對(duì)于基于特定身份取得的房屋定購(gòu)資格是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未作強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，張某與熊某關(guān)于房屋定購(gòu)資格轉(zhuǎn)讓的意思表示真實(shí)，開(kāi)發(fā)商也以允許交納過(guò)戶費(fèi)用辦理房屋更名手續(xù)的方式，對(duì)此種轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可。因此，張某和熊某之間的定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，張某和熊某均應(yīng)按合同履行義務(wù)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規(guī)定，參照湖南省高級(jí)人民法院《關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第三條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)張某和熊某之間關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋認(rèn)購(gòu)指標(biāo)的協(xié)議有效；二、熊某在判決生效后十日內(nèi)，配合張某辦理房屋的更名過(guò)戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由張某負(fù)擔(dān)；三、張某在判決生效后十日內(nèi)，支付給熊某購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.5萬(wàn)元；四、駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

熊某不服原審判決，提起上訴，請(qǐng)求二審法院依法改判。

××市中級(jí)人民法院查明的事實(shí)與原審查明基本一致。

××市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××區(qū)××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購(gòu)買單位委托開(kāi)發(fā)定向銷售房屋的資格，其將購(gòu)買資格轉(zhuǎn)讓給張某，實(shí)質(zhì)上是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。該轉(zhuǎn)讓行為系雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。故對(duì)熊某的上訴理由不予支持。據(jù)此，二審判決：駁回上訴，維持原判。

【評(píng)析】

本案的處理主要涉及以下 法律 問(wèn)題：1、定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么；2、定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。

一、定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么

理論界及實(shí)務(wù)界對(duì)此有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓定向購(gòu)買商品房指標(biāo)是轉(zhuǎn)讓人將其對(duì)房屋的權(quán)利和交付房款的義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)值得商榷。比如在本案例中，熊某雖然取得了房屋購(gòu)買指標(biāo)，但若其未與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，就不能產(chǎn)生任何有關(guān)定購(gòu)房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，又如何將其讓與給他人？

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標(biāo)的并非房屋本身，而是定購(gòu)房屋的指標(biāo)，合同所轉(zhuǎn)讓的是一種定購(gòu)房屋的資格。筆者同意這種觀點(diǎn)。比如說(shuō)在本案例中，張某與熊某訂立口頭協(xié)議之時(shí)，張某對(duì)××號(hào)房屋的權(quán)利尚停留在一種資格權(quán)利上，張某不能立即、現(xiàn)實(shí)地取得所欲定購(gòu)的房屋的所有權(quán)，但他卻獲得了對(duì)未來(lái)取得××號(hào)房屋所有權(quán)的合理期待。這種期待是一種在交易中現(xiàn)實(shí)存在的、有著獨(dú)立 經(jīng)濟(jì) 價(jià)值的財(cái)產(chǎn)利益，已經(jīng)達(dá)到了權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)，在法理上應(yīng)歸為一種可期待物權(quán)，屬于債權(quán)的范疇。

二、定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。

對(duì)此主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，主要理由是：1、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。2、轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項(xiàng)和七部委于2004年通過(guò)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規(guī)定。3、定購(gòu)特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯(lián)的，轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會(huì)使指標(biāo)擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國(guó)家相關(guān)稅法規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，主要理由是：1、雙方簽訂房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同，是彼此真實(shí)意思表示。2、房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，沒(méi)有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形。3、房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并沒(méi)有損害第三人的利益，也沒(méi)有損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。

筆者認(rèn)為，定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效。目前司法實(shí)踐中也越來(lái)越多的采納了這一觀點(diǎn)。主要理由有：

1．從法律規(guī)定看，對(duì)于基于特定身份取得的定購(gòu)資格的轉(zhuǎn)讓，我國(guó)法律、行政法規(guī)并未做強(qiáng)制性規(guī)定。此外，因定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的是房屋定購(gòu)指標(biāo)而不是房屋本身，所以并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。

2．從理論上講，在民法上，奉行“法無(wú)禁止即自由”的原則。“法無(wú)禁止即自由”強(qiáng)調(diào)私人的權(quán)利和自由不受隨意干預(yù)，強(qiáng)調(diào)私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現(xiàn)是私法自治。“私法自治給個(gè)人提供一種受法律保護(hù)的自由，使個(gè)人獲得自主決定的可能性。”私法自治是私法主體按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對(duì)自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過(guò)自由、平等地協(xié)商，決定他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在法律沒(méi)有明確禁止的情況下，私權(quán)主體當(dāng)事人之間通過(guò)平等協(xié)商確立的利益關(guān)系應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬?，而不?yīng)受到干預(yù)和限制。因而在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)范和公序良俗的前提下轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)，也是有著法理基礎(chǔ)的自由。

3．從社會(huì)價(jià)值取向來(lái)看，本案中熊某與張某皆為完全民事行為能力人，意思表示真實(shí)，也不存在欺詐、脅迫等情形，更沒(méi)有任何事實(shí)、證據(jù)證明該協(xié)議侵害了他人和社會(huì)的利益。若冒然認(rèn)定該協(xié)議無(wú)效，勢(shì)必會(huì)助長(zhǎng)一種隨意毀約、違背誠(chéng)實(shí)信用原則的不良社會(huì)風(fēng)氣，更有悖于我國(guó)《合同法》維護(hù)交易穩(wěn)定和維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的立法目的。

【經(jīng)驗(yàn)借鑒】

定向購(gòu)買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同在實(shí)際履行過(guò)程中，因缺乏足夠的法律依據(jù)，很容易引起糾紛，引發(fā)一些法律問(wèn)題。像本案中因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，就拒絕繼續(xù)履行更名手續(xù)，導(dǎo)致張某支付了二十多萬(wàn)元購(gòu)房款卻一直無(wú)法取得房屋。因此，筆者建議轉(zhuǎn)讓定向購(gòu)買商品房指標(biāo)一定要簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定轉(zhuǎn)讓費(fèi)的數(shù)額、支付期限和方式，以及轉(zhuǎn)讓人將房屋過(guò)戶給受讓人的期限和方式。此外還應(yīng)注明：“本房屋由乙××出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙××，與甲××無(wú)關(guān)?！敝挥羞@樣，當(dāng)實(shí)際購(gòu)房人與登記購(gòu)房人發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實(shí)，應(yīng)予糾正。否則，如果不重視書面證據(jù)的收集和保存，轉(zhuǎn)讓人一旦反悔，否認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋定購(gòu)指標(biāo)之事而主張自己就是合法的產(chǎn)權(quán)人，受讓人將無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而只能以事實(shí)上的借款關(guān)系要求轉(zhuǎn)讓人返還購(gòu)房款。更有甚者，如果受讓人不能證明購(gòu)房款由自己實(shí)際支付，則其要求轉(zhuǎn)讓人返還購(gòu)房款的請(qǐng)求也可能成為泡影。

此外，若指標(biāo)轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后拒絕過(guò)戶給受讓人，對(duì)受讓人應(yīng)怎樣予以救濟(jì)？筆者就此對(duì)辦理定購(gòu)房屋更名過(guò)戶手續(xù)提一些建議。筆者認(rèn)為在房屋定購(gòu)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效并已經(jīng)實(shí)際履行，而房屋登記不實(shí)的情況下，可以適用我國(guó)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的更正登記和異議登記制度，來(lái)糾正房屋登記簿的不實(shí)記載，實(shí)現(xiàn)對(duì)受讓人的權(quán)利救濟(jì)。