時間：2022-10-03 01:51:57
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受托方：___________________________（以下簡稱乙方）
依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲方與乙方在平等、自愿的基礎上，就房屋購買的委托事宜達成協議如下
第一條 委托事項
甲方委托乙方為其購買房屋提供以下服務_________________________________
第二條 房屋狀況：___________________________________________________
甲方對購買房屋的基本要求是：__________________________________
坐落范圍：______________________
戶型：__________________________
面積：__________________
交付日期：______________________
其他：________________________________________________________
第三條 甲方委托乙方購買的房屋參考價（含設施設備及裝修）人民幣大寫__________________元，￥_________元。
其他要求：____________________________________________________________.
第四條 委托期限
自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
超過以上期限仍需要委托服務的，雙方另行簽訂委托合同或以書面形式將本合同委托期限延長。
第五條 現場看房
乙方應派注冊經紀人帶甲方到房屋現場看房，對房屋裝修及設施、設備情況進行核實，并簽署現場看房記錄。
第六條 甲方義務
（一）應出示身份證或_________等真實有效的身份資格證明；
（二）應對乙方的經紀活動提供必要的協助與配合；
（三）不得在委托期限內及期限屆滿后_________個月內與乙方介紹的客戶進行私下交易。
（四）乙方完成委托事項，應按約定支付傭金。
第七條 乙方義務
（一）應出示營業執照、房地產經紀機構資質證書等合法的經營資格證明；
（二）應盡力完成甲方的委托事項，及時將有關情況向甲方如實告知，為甲方簽訂買賣提供聯絡、協助、撮合等服務，促成買賣合同的訂立；
（三）收取傭金應向甲方開具合法、有效的收費票據；
（四）本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取傭金以外的任何費用。
第八條 傭金
傭金是指乙方完成委托事項后應得的報酬。
當乙方完成甲方委托事項的，促成甲方與第三方訂立合同，雙方簽字或蓋章生效后_____日內，甲方應按照房屋成交價格的______%向乙方支付傭金。
第九條 違約責任
（一）在本合同第三條約定的期限內，甲方與乙方介紹的客戶私下成交的，應支付違約金_________元；
（二）甲方未按約支付傭金的，除繼續支付傭金外，還應支付違約金_________元。
第十條 合同爭議的解決辦法
本合同如發生爭議，由雙方當事人協商或申請調解；協商或調解解決不成的，按下列第______種方式解決（以下兩種方式只能選擇一種）
（一）向常州仲裁委員會申請仲裁；
（二）依法向有管轄權的人民法院。
第十一條 其他約定事項：_______________________________________________
第十二條 本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，經雙方簽字蓋章后生效。
第十三條 合同一經生效，即對雙方具有法律約束力。雙方經協商一致可以對合同內容進行變更或對未盡事項做出補充規定。變更或補充規定應當采取書面形式，與本合同具有同等效力。
甲方（公章）：_________
乙方（公章）：_________
住所：_________________
住所：_________________
身份證號碼：___________
法定代表人：___________
委托人：___________
委托人：___________
電話：_________________
電話：_________________
_________年____月____日
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
經甲乙雙方協商一致，就購買房屋土地及建房手續事項達成以下條款：
一、購買建房手續
1、由乙方購買價格為
叁拾萬元
（小寫：
300000
元）建房手續，第一次付款10萬元，剩余款項待辦出建房手續后，甲方已經開始施工后付清。
2、乙方支付的
叁拾萬元
建房手續費，算入房屋總價款。
二、買賣房屋及土地的基本情況
1、甲方所擁有的房屋坐落于
**縣**村委向東200米
房屋為
二層獨院
甲方修建房屋共6套，乙方選其中1套。
2、土地面積：東西寬：
7.5
米，南北長
21
米。房屋建筑面積為
平方米，土地合計
畝。
3、甲方自愿將上述房屋所有權及所屬土地使用權轉讓給乙方，并征得其合伙人
的同意出賣給乙方,乙方自愿購買該房屋。
三、甲乙雙方同意按套計價,該房屋及所屬土地總價款為人民幣
大寫：
叁拾伍萬元
元整，（小寫：
350000
元）。
付款方式：乙方已經支付建房手續費
叁拾萬元
（小寫：
300000
元），剩余50000元待甲方竣工后付清。
四、甲方出賣給乙方房屋及土地，上至天空，下至地理，所有產權歸乙方所有。
五、從本合同簽訂之日起，若該轉讓房屋的價格發生變動（漲價或者降價）均與甲方無關，權利義務均由乙方享有和承擔。
六、因訂立本合同和履行本合同產生的爭議，包括合同效力，違約糾紛由雙方協商解決，協商不成的，甲方、乙方向房屋所在地人民法院起訴維權。
七、本合同未盡事宜,雙方可協商簽訂補充協議。補充協議及附件,為本合同不可分割的組成部分,具有相同效力。
八、本合同簽訂后，雙方不得違約，如一方違約，違約方除賠償因此給對方造成的一切經濟損失外，違約方向守約方承擔貳佰萬元整違約金。
九、本合同自雙方簽字摁手印之日起生效。
十、本合同一式叁份，甲方、乙方各執一份,
中介人備一份,叁份具有相同法律效力。
甲方：
乙方：
中介人：
合同簽訂日期
年
委托購買房屋合同范文一委托人：_________(以下簡稱甲方)
受托方：_________(以下簡稱乙方)
依據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲方與乙方在平等、自愿的基礎上，就房屋購買的委托事宜達成協議如下：
第一條 委托事項
甲方委托乙方為其購買房屋提供以下服務_________。
第二條 房屋狀況：_________
甲方對購買房屋的基本要求是：_________坐落范圍：_________
戶型：_________面積：_________
交付日期：_________
其他：_________
第三條 甲方委托乙方購買的房屋參考價(含設施設備及裝修)人民幣大寫_________元，￥_________元。
其他要求：_________。
第四條 委托期限
自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
超過以上期限仍需要委托服務的，雙方另行簽訂委托合同或以書面形式將本合同委托期限延長。
第五條 現場看房
乙方應派注冊經紀人帶甲方到房屋現場看房，對房屋裝修及設施、設備情況進行核實，并簽署現場看房記錄。
第六條 甲方義務
(一)應出示身份證或_________等真實有效的身份資格證明;
(二)應對乙方的經紀活動提供必要的協助與配合;
(三)不得在委托期限內及期限屆滿后_________個月內與乙方介紹的客戶進行私下交易。
(四)乙方完成委托事項，應按約定支付傭金。
第七條 乙方義務
(一)應出示營業執照、房地產經紀機構資質證書等合法的經營資格證明;
(二)應盡力完成甲方的委托事項，及時將有關情況向甲方如實告知，為甲方簽訂買賣提供聯絡、協助、撮合等服務，促成買賣合同的訂立;
(三)收取傭金應向甲方開具合法、有效的收費票據;
(四)本合同簽訂后，乙方不得以任何形式向甲方收取傭金以外的任何費用。
第八條 傭金
傭金是指乙方完成委托事項后應得的報酬。
當乙方完成甲方委托事項的，促成甲方與第三方訂立合同，雙方簽字或蓋章生效后_________日內，甲方應按照房屋成交價格的_________%向乙方支付傭金。
第九條 違約責任
(一)在本合同第三條約定的期限內，甲方與乙方介紹的客戶私下成交的，應支付違約金_________元;
(二)甲方未按約支付傭金的，除繼續支付傭金外，還應支付違約金_________元。
第十條 合同爭議的解決辦法
本合同如發生爭議，由雙方當事人協商或申請調解;協商或調解解決不成的，按下列第_________種方式解決(以下兩種方式只能選擇一種)：
(一)向常州仲裁委員會申請仲裁;
(二)依法向有管轄權的人民法院起訴。
第十一條 其他約定事項：_________
第十二條 本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，經雙方簽字蓋章后生效。
第十三條 合同一經生效，即對雙方具有法律約束力。雙方經協商一致可以對合同內容進行變更或對未盡事項做出補充規定。變更或補充規定應當采取書面形式，與本合同具有同等效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
住所：_________ 住所：_________(
委托購買房屋合同范文二編號：
委托人： (系購房人)
通訊地址： ________________________________________________________
郵政編碼： ________________________________________________________
身份證件號碼(營業執照注冊號)： ___________________________________
法定代表人： ____________________ 聯系電話： _______________________
委托人： ____________________ 聯系電話： _______________________
受托人： (系房地產經紀機構)
通訊地址： _________________________________________________________
郵政編碼： ______________________ 聯系電話： ________________________
營業執照注冊號： __________________________________________________
備案證明編號： ______________________________________________________
法定代表人： ____________________ 聯系電話： _______________________
委托人： ____________________ 聯系電話： _______________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他法律法規，
委托人和受托人本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經協商一致，達成如下協議：
第一條 委托事項
(一)委托人委托受托人購買位于北京市 區【縣】 的房屋，委托價格范圍為 。委托人對購買房屋的要求為：坐落地點：___，房屋面積_____;房屋建成年代______;質量要求_________;房屋的結構及戶型____;物業服務水平及物業費的范圍____;該房屋無債權、債務及使用權糾紛。
(二)委托人委托受托人提供下列第 項服務(可多選)：
1.提供與購買房屋相關的法律法規、政策、市場行情咨詢。
2.尋找意向購買房屋。
3.對符合委托人需求信息且得到委托人基本認可的房屋進行產權調查和實地查驗。
4.協助并撮合委托人與出售人簽訂房屋買賣合同。
5.代辦稅費繳納事務。
6.代辦購房抵押貸款手續。
7.代辦房屋產權轉移登記及附屬設施過戶手續。
8.協助查驗并接收房屋、附屬設施及家具設備等。
9.其他(請注明)
第二條 委托期限及方式
本協議委托期限自 年 月 日至 年 月 日。此期間受托人為委托人的【 】獨家【 】非獨家委托服務提供者。
獨家委托服務：委托人僅委托受托人為其本次委托購買房屋的惟一受托人。
非獨家委托服務：委托人除可委托受托人為其本次委托購買該房屋的受托外，還可委托其他經紀機構或個人代為購買其他房屋。
第三條 傭金相關規定
(一) 受托人自引領委托人看房開始，直至委托人與售房人簽訂房屋買賣合同之前，不收取委托人任何費用;
(二) 委托人在同受托人提供的房屋出賣人簽訂房屋買賣合同時，按國家及行業相關規定及本協議約定向受托人支付相關費用，標準如下：
1.房價款的 %;
2. 。
(三) 。
第四條 各方責任
(一)委托人責任
1. 委托人應積極配合受托人開展正常的經紀活動;
2. 委托人向受托人提供所需購買房屋的需求信息，作為受托人提供經紀服務的依據;
3. 委托期限內或委托期滿六個月內，委托人不得與受托人介紹過的房屋出賣人自行成交;
4. 委托人不得將受托人提供的信息資料轉交他人;
5. 委托人如有人，則委托人及其人保證全面履行協議條款并配合受托人工作;
6. 委托人如為獨家委托的，委托人在本委托期限內不得委托其他房地產經紀機構或個人購買房屋;
(二)受托人責任
1.受托人應遵守法律、法規、部門規章及行政主管部門的政策、行政措施等，不得違反上述規定違法從事經紀活動;
2.受托人不得故意隱瞞真實情況和故意提供虛假信息向委托人提供不符合出售條件的房源;
3.受托人應按與委托人約定的委托事項要求開展經紀活動，委托事項變化須經委托人書面同意;
4.受托人就房屋交易程序、成交價格、付款方式、房屋交付及產權登記等方面為委托人提供咨詢服務。
5. 受托人應及時向委托人通報有關委托事項的進展情況，接受委托人咨詢，解答相關問題;
6. 受托人尋找符合委托人需求的房屋，協助委托人與房屋出賣人達成交易并簽訂房屋買賣合同;
7. 協助交易雙方辦理相關房屋交易過戶手續、貸款手續及房屋交付手續;
8.除本協議約定的費用外不以任何方式或理由向委托人收取其他費用;
9.未經委托人同意不得將委托事項轉委托其它房地產經紀機構或個人;
第五條 違約責任
(一)委托人違約責任
1. 委托人故意提供虛假房屋需求信息的，受托人有權單方解除本協議。給受托人造成的損失，委托人應依法承擔賠償責任;
2. 委托人泄露由受托人提供的房屋出賣人的資料，給受托人造成損失的，委托人應按照 標準支付違約金，違約金不足以彌補委托人損失的，委托人有權要求補充賠償;
3. 委托人在委托期限內或委托期滿六個月內自行與房屋出賣人達成交易的，應按照本協議約定的標準向受托人支付傭金。但雙方在本協議第二條中約定為非獨家委托，并能證明該項交易與受托人的服務沒有直接因果關系的除外;
(二)受托人違約責任
1. 受托人違背執業保密義務，不當泄露委托人商業秘密或個人隱私，給委托人造成損害的，應按照 標準支付違約金，約定違約金不足以彌補委托人損失的，委托人有權要求補充賠償;
2. 受托人有隱瞞、虛構信息、違反政府規定或惡意串通等影響委托人利益的行為，委托人除有權解除本協議、要求退還已支付的相關款項外，委托人還應按照標準，要求受托人支付違約金;
3. 在委托代辦事項中，受托人因工作疏漏，遺失委托人的證件、文件、資料、發票等，應給予相應經濟補償;
第六條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本協議的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時告知另一方當事人，并
第七條 協議變更與解除
(一)協議變更
在本協議履行期間，任何一方要求變更本協議條款，應書面通知對方，并經雙方協商一致，可達成補充協議。補充協議為本協議的組成部分，與本協議具有同等效力。
(二)協議解除
經雙方協商一致，可解除本協議。
第八條 爭議處理
本協議在履行中如發生爭議，雙方應協商解決。協商不能解決的，雙方同意按以下第 種方式解決糾紛。
(一)提交北京仲裁委員會仲裁; (二)任何一方均可向房地產所在地人民法院提起訴訟。
第九條 本協議及附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，其中委托人______份，受托人______份， ______份。
第十條 其他約定
【委托人】(簽章)： 【受托人】(簽章)：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托人】(簽章)： 【委托人】(簽章)：
【備案證明編號】：
【房地產經紀人員】：
【經紀資格證書編號】： 簽訂時間： 年 月 日
委托購買房屋合同范文三委托人：____ 性別：男 出生于 年 月 日
現住址： ____區____路____弄____號____室
身份證號碼：____________________
受托人：____ 性別：男 出生于 年 月 日
現住址： ____縣____棟____單元____號
身份證號碼： ____________________
本人____購買首都市華盛事業蜀都花園項目開發有限公司所售房屋____XX號房，因委托人在外地上班，無法親自辦理相關事宜，特委托王____XX為人，代為辦理如下事宜：
一 辦理該房屋的領取鑰匙， 實測面積核算驗收，辦理產權事務(領取產權證)，房屋日常管理，房屋裝修等事宜。
二 支付領取委托事項有關費用
三 該房屋買賣一切事宜
委托期限：20xx年3月19日至20xx年12月31日
受托人有轉委托權
受托人在權限內簽署的一切文件我均予以承認
甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國家相關法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務后，雙方無異議簽字后本合同小編為大家整理的相關2020貨物_購房買賣合同范文資料，提供參考，歡迎閱讀。
合同一
甲方(出售方)：________________
乙方(購買方)：________________
甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經友好協商就乙方購買甲方房屋事宜達成協議如下：
第一條、甲方自愿將其座落于吉林省長春市 街 小區 號樓 室，建筑面積 平方米，出售給乙方。該房產的相關權益隨該房產一并轉讓。
第二條 甲乙雙方商定該房產的成交價格為人民幣 元整大寫：人民幣 萬元整。乙方一次性支付甲方元整，付款方式為銀行轉帳。
第三條 甲方保證上述房地產權屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限制出售，也未設置抵押，不在建設拆遷范圍內并已取得其他共有人同意。
第四條 所有購房款付清后本協議自動生效，房屋買賣即成事實。乙方隨即享有該房產的所有權，并承擔該房產毀損、滅失的風險。甲方及繼承人不再享有該房產的所有權，不得再次轉賣他人或用作抵押或用作財產繼承或用作財產分割等任何權利，如甲方與其他第三方發生產權糾紛或債權債務關系使得乙方無法如本協議約定獲取該房產所有權，即甲方違約。
第五條 在政策和法律允許范圍內，乙方要求甲方過戶，甲方或甲方繼承人應無條件積極協助乙方辦理過戶。
第六條 物業管理、水、電、燃氣、有線電視、電話等相關雜費，按下列約定處理：
1、甲方負責將以上雜費繳納至協議簽定之日。
2、協議簽定之日后由乙方負責。
第七條 協議生效當日，甲方應將購買該房產過程中的相關費用票據、購房協議等全部資料原件乙交乙方保存。
第八條 甲、乙雙方從簽訂協議之日起，均需遵守本協議約定，無論今后房價如何變動，甲、乙雙方不得違約。
第九條 違約責任
如甲方違約:
甲方無條件退還乙方全部購房款，并向乙方支付全部購房款總額的5%作為違約金賠付乙方，乙方退回甲方該房產和所有房產資料;
如乙方違約:
乙方將已支付的購房款作為違約金，并無條件退回甲方該房產和所有房產資料。
第十條 本協議未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協議。補充條款或補充協議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。
第十一條 甲、乙雙方在履行本協約中若發生爭議，可提交吉林省長春市仲裁委員會仲裁或依法向人民法院起訴訟。
第十二條 該協議一式兩份，甲、乙雙方簽字后，立即生效，各持一份，具有同等效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同二
甲方：________________
地址：________________
電話：________________
乙方：________________
地址：________________
電話：________________
甲乙雙方本著平等、自愿原則，在共同遵守國家相關法律的前提下簽訂本合同。甲乙雙方履行各自義務后，雙方無異議簽字后本合同(一式兩份，雙方各執一份)立即生效。具體內容如下：
1、乙方在甲方商行 年 月 日 ，購買 商品。乙方采用 形式支付甲方人民幣 元。
2、甲乙雙方共同遵守并約定：乙方自購買商品之日起計算滿一年的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時，甲方即時退付乙方購買商品原價80%現金結算。其中20%甲方作為商行成本計算，不予退還。
3、乙方自購買商品之日起計算滿二年的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時，甲方即時退付乙方購買商品原價90%現金結算。其中10%甲方作為商行成本計算，不予退還。
4、 乙方自購買商品之日起計算滿三年或超過三年以上的，如果乙方要求退還所購商品，甲方無任何理由拒絕并接受乙方退還要求。乙方在提出退還所購甲方商品要求時，需出具購買商品原始發票、商品鑒定證書和無暇疵所購商品。雙方無異議時，甲方即時全付乙方購買商品原價100%現金結算。如果乙方所購商品增值，甲乙雙方另行商議。
5、甲方保證向乙方所銷售商品品質和質量。甲乙雙方在簽定購銷合同前無異議，合同立即生效。
6、本合同自甲方( )開業之日起正式施行，無時間限制。
7、本合同未盡事宜，雙方共同協商解決。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
合同三
合同 CONTRACT
日期：合同號碼：
Date: Contract No.:
買 方：(The Buyers) 賣方：(The Sellers)
茲經買賣雙方同意按照以下條款由買方購進，賣方售出以下商品：
This contract is made by and between the Buyers and the Sellers; whereby the Buyers agree to buy and the Sellers agree to sell the under-mentioned goods subject to the terms and conditions as stipulated hereinafter:
(1) 商品名稱:
Name of Commodity：
(2) 數 量：
Quantity:
(3) 單 價：
Unit Price:
(4) 總 值：
Total Value:
(5) 包 裝：
Packing:
(6) 生產國別：
Country of Origin :
(7) 支付條款：
Terms of Payment:
(8) 保 險：
Insurance:
(9) 裝運期限：
Time of Shipment:
(10) 起 運 港：
Port of Loading:
(11) 目 的 港：
Port of Destination:
(12)索賠：在貨到目的口岸45天內如發現貨物品質，規格和數量與合同不符，除屬保險公司或船方責任外，買方有權憑中國商檢出具的檢驗證書或有關文件向賣方索賠換貨或賠款。
Claims:
Within 45 days after the arrival of the goods at the destination, should the quality, Specifications or quantity be found not in conformity with the stipulations of the contract except those claims for which the insurance company or the owners of the vessel are liable. The Buyers shall, have the right on the strength of the inspection certificate issued by the C.C.I.C and the relative documents to claim for compensation to the Sellers.
(13)不可抗力：由于人力不可抗力的原由，發生在制造、裝載或運輸的過程中導致賣方延期交貨或不能交貨者，賣方可免除責任。在不可抗力發生后，賣方須立即電告買方及在14天內以空郵方式向買方提供事故發生的證明文件，在上述情況下，賣方仍須負責采取措施盡快發貨。
Force Majeure:
The sellers shall not be held responsible for the delay in shipment or non-deli-very of the goods due to Force Majeure, which might occur during the process of manufacturing or in the course of loading or transit. The sellers shall advise the Buyers immediately of the occurrence mentioned above the within fourteen days there after. The Sellers shall send by airmail to the Buyers for their acceptance certificate of the accident. Under such circumstances the Sellers, however, are still under the obligation to take all necessary measures to hasten the delivery of the goods.
(14)仲裁：凡有關執行合同所發生的一切爭議應通過友好協商解決，如協商不能解決，則將分歧提交中國國際貿易促進委員會按有關仲裁程序進行仲裁，仲裁將是終局的，雙方均受其約束，仲裁費用由敗訴方承擔。
Arbitration:
All disputes in connection with the execution of this Contract shall be settled friendly through negotiation. In case no settlement can be reached, the case then may be submitted for arbitration to the Arbitration Commission of the China Council for the Promotion of International Trade in accordance with the Provisional Rules of Procedure promulgated by the said Arbitration Commission. The Arbitration committee shall be final and binding upon both parties. And the Arbitration fee shall be borne by the losing parties.
買方：賣方:
曾某與某房地產開發公司于2003年5月28日簽訂了預售商品房協議書，協議書約定，房產公司將其正在開發的某小區住宅樓一套商品房出售給曾某，房價為80000元。付款方式為分期付款。房產公司保證房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前辦妥房產證。合同簽訂后，曾某按約交付了一部分房款。2003年9月份，該棟房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，當曾某多次催促房產公司辦房產證時，房產公司總以種種理由推脫。曾某后經查詢得知，該房產公司隱瞞了其未辦理商品房預售許可證的事實而預售商品房，以致現在因缺乏相關材料而根本不能辦理房產證。曾某遂向法院提起訴訟，要求確認與房產開發公司簽訂的商品房買賣合同無效，并判決該房產開發公司返還曾某所交購房款625000元并賠償相關經濟損失。后據法院查明 ：到原告曾某起訴時，被告房地產開發公司仍然沒有取得商品房預售許可證。
[分歧]：
本案在審理過程中，對原告曾某與房產開發公司簽訂的商品房買賣合同是否有效的問題，合議庭存在以下分歧意見：
第一種意見認為：原告曾某與房產開發公司簽訂的商品房買賣合同有效。因為原告與被告已經簽訂了書面的預售商品房協議書，且原告曾某已搬入居住。被告房地產開發公司沒有取得商品房預售許可證只是程序上存在瑕疵，可以進一步完善，曾某不可以要求房產開發公司返還已付購房款，但被告房地產開發公司可以賠償曾某部分損失。
第二種意見認為：原告曾某與房產開發公司簽訂的商品房買賣合同無效。因為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。本案中被告房產開發公司故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，且在起訴前，仍然沒有取得商品房預售許可證。故曾某可以依法要求房產開發公司返還已付購房款及利息并要求賠償損失。
[分析]：
有觀點認為，《物權法》第20條第1款規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。質言之，申請預告登記時，將來基于合同或協議實現的不動產物權是權利人單獨所有，還是與他人共有，經過預告登記后固定下來不得變動。故預購商品房預告登記后，將來基于商品房買賣合同實現的房屋所有權的歸屬已經固定，不能再變動。在房屋登記實務中，《房屋登記辦法》第68條第2款規定，預告登記后，滿足房屋登記要求的，當事人申請房屋登記時，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。該規定強調的是預購商品房預告登記后，實現所有權時應當以預告登記時的情形為準。因此，預購商品房預告登記后，商品房買賣合同成為將來辦理房屋所有權轉移登記時的權源依據，不能以增加共同購買人為由變動已經固定了的合同關系。所以，綜合法律和規章的相關規定，在本案中，甲不可以增加乙為房屋的共同購買人。
筆者研習相關法律、規章后認為，本案中商品房預告登記后，經合同當事人之一的房地產開發公司和預告登記的抵押權人同意后，甲可以增加乙為共同購買人。
一、甲欲增加乙為房屋的共同購買人，需先行經合同當事人之一的房地產開發公司同意
如前所述，按《物權法》第20條第1款規定，預告登記是使權利人取得期望中的商品房的所有權的一種保護措施。因此，預購商品房預告登記后，記載在登記簿上的不是權利人基于商品房買賣合同取得的房屋所有權，而是權利人基于商品房買賣合同建立的債權。本案中，甲與房地產開發公司簽訂的商品房買賣合同已經發生法律效力，甲基于該合同享有債權，同時負有債務。若增加乙為共同購買人，則乙作為商品房合同新的當事人，參與合同關系，系在原合同內容不變的前提下，發生合同當事人的變動。即產生了合同轉讓，具體體現是甲將自己享有的部分債權和須履行的部分債務轉讓給了乙。《合同法》第79條和第80條規定，債權人可以將合同的部分權利轉讓給第三人，但應當通知債務人，未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。該法第84條規定，經債權人同意，債務人可以將部分合同義務轉讓給第三人。因此，本案中，甲將自己享有的部分債權和須履行的部分義務轉讓給乙，前者應當告知房地產開發公司，后者應當經房地產開發公司同意，否則，該轉讓無法全部完成，乙就不能被增加為房屋的共同購買人。故甲欲增加乙為房屋的共同購買人，須先行經合同當事人之一的房地產開發公司同意。
二、甲欲增加乙為房屋的共同購買人，還需經預告登記的抵押權人同意
《物權法》第20條第1款規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。申言之，預購商品房抵押權預告登記后，該房屋已經成為抵押物，未經預告登記的抵押權人同意，無論是房地產開發公司，還是商品房的購買人，均不得再處分該商品房，即使處分了，購買人最終也不能依法取得該房屋的所有權。在房屋登記實務中，《房屋登記辦法》第68條第1款規定，預告登記后，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預購商品房抵押權預告登記后，未經預告登記的抵押權人同意而再買賣或抵押該房屋的，申請預購商品房預告登記，或申請所有權轉移登記，申請或預購商品房抵押權預告登記，或申請抵押權登記時，登記機構不予辦理。該辦法第68條第2款規定，預告登記后，滿足房屋登記要求的，當事人申請房屋登記時，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。經過預購商品房預告登記，或預購商品房抵押權預告登記的房屋，申請所有權轉移登記或抵押權登記時，預告登記的事項即轉移登記或抵押權登記的事項。本案中，甲辦理了預購商品房抵押權預告登記，系以甲獨自購買的商品房作抵押，若增加乙為該商品房的共同購買人，參與合同關系，則所有權轉移登記后，房屋為甲、乙共有。申請抵押權登記時，須由甲、乙共同申請，抵押權登記后，甲、乙共同為抵押人，直接影響抵押關系和抵押權登記。故未經預告登記的抵押權人同意，甲、乙共同申請所有權轉移登記時，即使增加乙為共同購買人，登記機構也將不予辦理，即乙最終不能被核準房屋所有權登記并取得房屋的所有權。所以，甲欲增加乙為房屋的共同購買人，還須經預告登記的抵押權人同意。
三、增加乙為商品房共同購買人后預告登記的辦理
如前所述，在經房地產開發公司和預告登記的抵押權人同意后，乙才可以被增加為預購商品房的共同購買人。增加乙為商品房的共同購買人后，若申請預購商品房預告登記和預購商品房抵押權預告登記，實務中有兩種操作模式。
1.房地產開發公司和預告登記的抵押權人同意增加乙為共同購買人后，按以下步驟辦理：①由預告登記的抵押權人出具同意增加乙為共同購買人的書面同意書，并申請注銷抵押權預告登記；②由甲和房地產開發公司共同申請注銷預購商品房預告登記；③甲和房地產開發公司解除原商品房買賣合同；④甲、乙和房地產開發公司重新簽訂商品房買賣合同；⑤甲、乙和房地產開發公司按約定申請預購商品房預告登記；⑥甲、乙和抵押權人按約定申請預購商品房抵押權預告登記。但是，預告登記的抵押權人常常不同意采取這種方式，因為采用這種方式既有事務上的麻煩，又有法律上的風險。事務上的麻煩，是指甲獨自購買的商品房抵押材料須作廢，然后，再重新制作以甲、乙名義共同購買的商品房抵押材料。法律上的風險，是指甲獨自購買的預購商品房抵押權預告登記后，借款已經部分或全部發放，若為了增加乙為共同購買人而注銷抵押權預告登記，則已經發放的借款在一定的時間段內失去優先受償的保障。
內容摘要：《合同法》第230條規定了房屋承租人的優先購買權，從表面上看，對房屋承租人的優先購買權沒有限制，但是，筆者發現在實際生活中，房屋承租人的優先購買權受到諸多限制。這種限制基于《合同法》的規定，或者基于其他法律及政策的特殊規定，主要表現在三方面：出租人出賣用于租賃的房屋類型、房屋租賃法律關系定法律事實的存在和《合同法》第230條本身的規定。
關鍵詞：房屋 租賃合同 優先購買權
房屋承租人優先購買權，是指承租人依照法律規定享有的在出賣人出賣用于租賃的房屋時，在同等條件下優先于他人而購買房屋的權利。目前，規范承租人優先購買權的法律主要是《合同法》第230條和《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第118條。但是任何權利都不是絕對的，房屋承租人的優先購買權也是如此，通過考察其他相關法律，筆者發現承租人的優先購買權主要受到以下幾方面的限制。
出租人出賣用于租賃的房屋類型會限制承租人的優先購買權
據筆者考察，目前，我國房屋的類型主要有建設在宅基地使用權基礎上的農村房屋、建設在國有劃撥土地使用權基礎上的經濟適用房、建設在國有出讓土地使用權基礎上的房屋以及既可能建設在劃撥也可能建設在出讓土地基礎上的單位集資房。一般而言，房屋類型不同，房屋所有權人處分房屋的權利不同，房屋轉讓時的限制也不同，因此當房屋所有權人作為出租人出賣房屋時，并不是所有的承租人都具有購買資格。
（一）城鎮居民租賃農民房屋不能享有承租人優先購買權
雖然《合同法》第230條對享有優先購買權的承租人沒有任何身份限制，但其他法律或者國家政策對其有一定限制。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）從抑制宅基地需求的角度，強調了禁止城鎮居民在農村購置宅基地。《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（[2007]71號）則把抑制宅基地及農民住宅的供求兩個方面結合起來，強調：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’”。由于物權法、合同法、民法通則等法律都沒有對是否允許城鎮居民在農村購買宅基地或者房屋作出明確規定，因此農村房屋的買賣行為需要遵守國家政策。根據以上國家政策，城鎮居民購買農村房屋合同是無效的，但這并不能說明城鎮居民不能租賃農村房屋。因此，雖然城鎮居民可以租賃農村房屋，但是當農民出賣用于租賃的房屋時，由于農村房屋只能轉讓給同集體經濟組織的成員，于是城鎮居民作為農村房屋的承租人所享有的優先購買權就受到了限制。
（二）承租人租賃單位集資房時優先購買權受到一定限制
近年來，我國商品房市場發展迅速，房價的漲幅遠遠超過了居民收入的漲幅。于是，有些單位在政策允許的范圍內，為解決本單位職工的住房需求，通過向職工集資然后以一定的優惠價格賣給職工。這些房屋大部分建設在國有劃撥土地使用權上面，也有少部分建設在國有出讓土地使用權基礎上。職工購買單位集資房后，由于工作變動不在原單位上班了，該職工將房屋出租，房屋承租人是否享有優先購買權？筆者認為，應該區別情況對待，首先看當年購買單位集資房的合同書是否有對職工轉讓該房的限制性約定以及單位是否享有更優先購買的權利，如果有約定，只要此約定不違反法律的強制性規定都應承認其效力，尊重當事人的意思自治；如果沒有相關約定，劃撥土地的房屋承租人只有轉變成單位職工才享有優先購買權，而出讓土地的房屋承租人應該享有充分的、不受限制的優先購買權。
考察這類房屋承租人優先購買權受限制的原因，筆者發現不管是農村房屋、單位集資房還是經濟適用房都具有以下三個特點：其一，福利性。這類房屋或者享受到了國家稅收的減免優惠，或者房屋購買人由于特殊身份享受到了一定的價格優惠。其二，具有較強的人身依附性。這類房屋的購買人需要具備一定的組織成員身份或者具備由國家認定的中低收入家庭身份，并且這種身份具有不可轉讓性。其三，具有較強的政策性。這類房屋的存在反映了特定時期國家為了解決城鄉人民住房問題而作出的暫時性政策安排。
房屋租賃法律關系定法律事實存在限制承租人優先購買權
存在合法轉租的情況下，原承租人和次承租人的優先購買權受到相互制約。一般而言，承租人作為優先購買權的主體并無爭議，但是現實中經常發生承租人經出租人同意后又將房屋轉租給次承租人的行為。于是，當房屋出租人出賣租賃的房屋時，可能會發生原承租人和次承租人之間的優先購買權沖突。筆者認為解決沖突的原則是：首先，由雙方協商解決由誰行使優先購買權，以充分尊重雙方的意愿；其次，在雙方協商不成時，應考察誰向租賃的房屋中安裝了更多的不可移動或移動可能損害房屋價值的固定資產，此添附行為增添了房屋價值或者增加了房屋的舒適度；再次，以上兩個原則仍不能解決優先購買權的沖突，應尊重出租人對交易對象的選擇；最后，當出租人不愿表達意愿而得罪雙方，可以考慮由原承租人和次承租人采取抓鬮的辦法。
存在多個承租人分別對房屋進行局部租賃而出租人將房屋整體出賣時，各個承租人對房屋整體都沒有優先購買權。出租人是自己利益的最佳判斷者，當出租人認為房屋整體出賣更能增加其利益時，片面強調局部承租人對其承租部位享有優先購買權，就可能損害出租人的利益。其一，局部承租人不享有整體房屋的優先購買權，因為法律規定出租人單獨出賣承租人的承租部分時承租人對此享有優先購買權，而對其他部分沒有優先購買權，承租人行使優先購買權不能超出權利范圍。設立承租人優先購買權的立法目的是減少買賣糾紛，減少交易風險和交易成本，便于不動產的占有、管理和使用，發揮其最大的使用價值。如果允許局部承租人享有不動產整體的優先購買權，若眾多承租人同時主張權利必然會出現諸多矛盾。其二，當房屋整體出賣時，局部承租人也不享有其承租部分的優先購買權。在出租人整體出賣房屋的情形下，該房屋整體應視為交易的對象，承租人若主張其承租部分的優先購買權，無異于將一物分割出賣，“把不適于分割房子零碎的賣給各租戶，甚至超越了各人所租的范圍，既損于房東的利益，又形成了新的多數房東將來無法避免的糾紛，所以法院就不能片面的去看房戶一面的利益，去保護房戶優先購買權”。況且“城市房屋，即使是私人的資金所建筑，也屬于社會財產的一部分。允許房戶有優先承租、承典、承買的權利，就是說房主行使產權，也須服從社會利益，如房屋不宜分割出售，承買人雖不是房戶之一，但買下全幢房屋確有利于工商業的發展，同時又能適當照顧原房戶的居住或遷讓等困難問題，這樣處理是適當的。否則，僅著眼于房戶行使優先購買權而忽視了對社會的利益，就違背了城市房屋管理暫行條例的基本精神?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸?952年所做的批復，在今天看來仍然具有指導意義。
房屋租賃合同是否備案可能會限制房屋承租人優先購買權的行使?！冻鞘蟹康禺a管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”登記備案的要求主要是出于行政管理、治安管理以及稅收等方面的考慮，并不是房屋租賃合同的生效要件，而只能理解為對抗要件。參照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條第1款的規定，登記備案后的房屋租賃合同就具有對抗第三人的效力，在這種情況下，承租人優先購買權所具有的對抗效力，主要體現在出租人與第三人之間的交易行為不得侵害承租人的優先購買權以及合法轉租關系中租賃合同備案的承租人優于租賃合同沒有備案的承租人行使優先購買權。
《合同法》既賦予房屋承租人優先購買權也限制該權利行使
（一）只能在出租人“出賣”租賃的房屋時的合理期限內享有
1.房屋承租人行使優先購買權以存在合法的租賃關系為前提。房屋承租人行使優先購買權以存在合法的租賃關系為前提，合法租賃關系又以出租人對房屋有權處分為前提，而出租人是否有處分權以法律或者合同為依據。目前我國房地產市場的結構比較復雜，房屋的所有權人基本可以分為完全產權人和有限產權人。完全產權人對房屋的權能最全面，當然可以出租，因為出租是所有人行使處分權的一種表現?！督洕m用住房管理辦法》第33條規定：“個人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用于出租經營?！庇纱丝梢姡洕m用房購房人是典型的有限產權人。如果經濟適用房的所有權人在沒有取得完全產權的情況下把房屋出租給他人，這種租賃合同是無效的，承租人不僅不能基于此行使優先購買權，而且經濟適用房購房人的出租行為還是一種違法行為，可能受到相關行政機關的處罰。但是，當經濟適用房的購房人具備一定條件時，可以把有限產權轉為完全產權，此后所有權人就可以轉讓出租等任意處分該房屋。根據《經濟適用住房管理辦法》的規定，有限產權轉為完全產權的條件是：購買經濟適用房滿5年，并向政府交納一定比例的土地收益等相關價款。
2.如何理解“出賣”。筆者認為應聯系買賣合同的“出賣”一詞來理解租賃合同的“出賣”，不能隨意對出賣做擴大解釋。《合同法》130條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！背鲑u租賃的房屋就是出賣人（出租人）將租賃給承租人的房屋出賣，以獲取相應的價款為目的，價款常常表現為貨幣。因此，出租人以房屋所有權作為出資份額轉移到合伙企業、有限責任公司或者股份有限公司名下的，由于其目的并非通過出讓房屋所有權取得貨幣，故不應視為出賣房屋，承租人此時不應行使優先購買權。
3.如何理解合理期限。把合理期限界定為三個月，最早見于1983年頒布的、現已失效的《城市私有房屋管理條例》第11條的規定。隨后該期限又被《意見》第118條所采用。但是時過境遷，1999年與1983年和1988年的房地產一級市場和二級市場及其房屋租賃市場相比都有了很大的改觀，于是1999年實施的《合同法》并沒有沿用原來的“三個月”期限，而是改用更科學、更合理的“出賣之前的合理期限內通知”。筆者認為，該合理期限最長為三個月，具體何謂合理期限應該根據特定案件而由人民法院確定，但應考慮以下幾個因素：其一，出租人出賣房屋的急迫性及需要貨幣的急迫性；其二，承租人另外尋覓房屋居住的機會；其三，出租人和承租人之間溝通聯系的機會；最后，房屋所在地的房屋租賃市場及其房地產市場狀況。
（二）僅僅相對于其他潛在購買人在同等條件下才享有
“同等條件”的基本內容是指購買人給定的關于購買房屋的條件，主要包括三個方面：一是價格條件，二是價款支付條件，三是其他條件。
購買人對房屋的報價關系到出賣人的核心利益，一般情況下，出賣人會選擇報價較高者與之交易。因此，在相同報價下房屋承租人的優先購買權應受到尊重。
但是，理性的出賣人除考慮價格外，還會考慮獲得較大利益時的風險因素。因此，出賣人還會關注購買人的價款支付方式和支付條件，例如購買人是否為支付價款設定了種種對出賣人不利的限定條件或者購買人是否為此項付款設定了擔保，又如購買人是一次性付款還是分期付款，如果分期付款，購買人的后續支付能力是否有保證等。很明顯，如果其他條件相同，一次性付款的其他購買人會優于分期付款的房屋承租人，此時，房屋承租人就無法行使優先購買權。
當然，出賣人也是一個普通人，不可避免在交易過程中摻雜主觀評價因素，這就是筆者所說的其他條件。換句話說，如果在租賃期間，承租人給出租人以不良評價，即使房屋承租人報出同等價格，但低于其他購買人的信譽，仍然可能無法行使優先購買權，因為法律無法強制出賣人將房屋必須出賣給特定人。
參考文獻：
房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據。，全國公務員共同天地
實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：
一、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。二、產權未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。，全國公務員共同天地
三、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
四、侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
五、單位違反規定購房，合同無效。機關團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。
近年來，我國房地產市場轉向繁榮，房產交易日趨活躍，更出現了像轉讓房屋定購指標這樣的新型交易方式。盡管多數單位規定內部銷售的房屋不能對外轉讓，但是買賣購房指標的情況還是屢見不鮮。那么這種買賣合同的 法律 性質和效力如何認定？
【要點提示】
定向購買商品房指標轉讓合同實質上是對房屋預期定購資格的轉讓，是一種權利的轉讓，這種權利屬于可期待物權的范疇。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉讓，法律、行政法規沒有強制性規定，故定向購買商品房指標轉讓合同應屬有效，且應當得到全面履行。
【案情】
原告：張某。
被告：熊某。
張某和熊某均是××市××區××單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開發商開發的××小區定向購買商品房的認購權。4月，二人達成協議，熊某將認購該小區××號房屋的指標轉讓給張某，轉讓價格為1萬元。WwW..COm熊某收取張某1萬元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購房款由張某以熊某的名義直接交納。”之后張某便以熊某的名義分別交納了購房定金7萬元。2005年1月，熊某和張某共同到場選定了以熊某名義定購的房屋。張某以熊某的名義與開發商簽訂《商品房買賣合同》、《補充協議》，合同原件由張某持有。此外，雙方還達成了購房指標轉讓費增加1.5萬元的協議，但未即時結清。
2006年下半年，根據當時的有關規定，允許購房戶交納一定費用后辦理購房合同的更名手續。因熊某認為張某未支付剩余的1.5萬元指標轉讓費，拒絕履行更名手續。此后雙方的更名手續一直未辦妥，××號房屋一直未交付給張某。
張某遂起訴熊某，請求確認其與熊某之間的購房指標轉讓合同有效，并判令熊某將××小區××號房屋交付給張某。
【審判】
××市××區人民法院經審理認為：
本案系房屋定購指標轉讓糾紛，訴爭定購指標指向的房屋是××市××區××單位統一委托開發定向銷售的房屋。房屋定購指標轉讓是什么法律性質的轉讓，轉讓是否有效，成為本案爭議焦點。熊某基于××單位職工的特定身份，有權取得購買本單位定向銷售房屋的資格。此時，她與張某之間的購房指標轉讓實質是對其預期定購房屋資格的轉讓，是一種權利的轉讓。事后，購房戶與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，實際取得了購買商品房的資格。張某和熊某約定有償轉讓指標，張某也實際支付了轉讓費，并以熊某的名義向開發商交納了購房款，雙方的指標轉讓合同已實際履行。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉讓，我國現行法律、行政法規未作強制性規定。本案中，張某與熊某關于房屋定購資格轉讓的意思表示真實，開發商也以允許交納過戶費用辦理房屋更名手續的方式，對此種轉讓予以認可。因此，張某和熊某之間的定向購買商品房指標轉讓合同有效，張某和熊某均應按合同履行義務。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規定，參照湖南省高級人民法院《關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》第三條的規定，判決：一、確認張某和熊某之間關于轉讓房屋認購指標的協議有效；二、熊某在判決生效后十日內，配合張某辦理房屋的更名過戶手續，相關費用由張某負擔；三、張某在判決生效后十日內，支付給熊某購房指標轉讓費1.5萬元；四、駁回張某的其他訴訟請求。
熊某不服原審判決，提起上訴，請求二審法院依法改判。
××市中級人民法院查明的事實與原審查明基本一致。
××市中級人民法院經審理認為：
雙方當事人爭議的焦點在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××區××單位職工的特定身份，有權取得購買單位委托開發定向銷售房屋的資格，其將購買資格轉讓給張某，實質上是一種權利的轉讓。該轉讓行為系雙方真實意思表示，沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效情形，應認定為有效合同。故對熊某的上訴理由不予支持。據此，二審判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案的處理主要涉及以下 法律 問題：1、定向購買商品房指標轉讓合同的法律性質是什么；2、定向購買商品房指標轉讓合同是否有效。
一、定向購買商品房指標轉讓合同的法律性質是什么
理論界及實務界對此有兩種觀點：一種觀點認為，轉讓定向購買商品房指標是轉讓人將其對房屋的權利和交付房款的義務概括轉讓給受讓人，屬于合同權利義務的概括轉讓。筆者認為這種觀點值得商榷。比如在本案例中，熊某雖然取得了房屋購買指標，但若其未與開發商簽訂購房合同，就不能產生任何有關定購房屋的權利義務關系，又如何將其讓與給他人？
另一種觀點認為，定向購買商品房指標轉讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標的并非房屋本身，而是定購房屋的指標，合同所轉讓的是一種定購房屋的資格。筆者同意這種觀點。比如說在本案例中，張某與熊某訂立口頭協議之時，張某對××號房屋的權利尚停留在一種資格權利上，張某不能立即、現實地取得所欲定購的房屋的所有權，但他卻獲得了對未來取得××號房屋所有權的合理期待。這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立 經濟 價值的財產利益，已經達到了權利的標準，在法理上應歸為一種可期待物權，屬于債權的范疇。
二、定向購買商品房指標轉讓合同是否有效。
對此主要有兩種觀點。一種觀點認為定向購買商品房指標轉讓合同無效，主要理由是：1、未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十七條第（六）項規定了“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”。2、轉讓房屋定購指標違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項和七部委于2004年通過的《經濟適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規定。3、定購特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯的，轉讓房屋定購指標將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會使指標擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國家相關稅法規定。
另一種觀點則認為房屋定購指標轉讓合同有效，主要理由是：1、雙方簽訂房屋定購指標轉讓合同，是彼此真實意思表示。2、房屋定購指標轉讓行為并未違反法律、行政法規的強制性規定，沒有《合同法》第五十二條規定的合同無效情形。3、房屋定購指標轉讓行為并沒有損害第三人的利益，也沒有損害國家和社會公共利益。
筆者認為，定向購買商品房指標轉讓合同應屬有效。目前司法實踐中也越來越多的采納了這一觀點。主要理由有：
1．從法律規定看，對于基于特定身份取得的定購資格的轉讓，我國法律、行政法規并未做強制性規定。此外，因定向購買商品房指標轉讓合同的標的是房屋定購指標而不是房屋本身，所以并不適用《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓”的規定。
2．從理論上講，在民法上，奉行“法無禁止即自由”的原則。“法無禁止即自由”強調私人的權利和自由不受隨意干預，強調私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現是私法自治?！八椒ㄗ灾谓o個人提供一種受法律保護的自由，使個人獲得自主決定的可能性?！彼椒ㄗ灾问撬椒ㄖ黧w按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過自由、平等地協商，決定他們之間的權利義務關系。在法律沒有明確禁止的情況下，私權主體當事人之間通過平等協商確立的利益關系應當得到尊重，而不應受到干預和限制。因而在不違反法律強制性規范和公序良俗的前提下轉讓房屋定購指標，也是有著法理基礎的自由。
3．從社會價值取向來看，本案中熊某與張某皆為完全民事行為能力人，意思表示真實，也不存在欺詐、脅迫等情形，更沒有任何事實、證據證明該協議侵害了他人和社會的利益。若冒然認定該協議無效，勢必會助長一種隨意毀約、違背誠實信用原則的不良社會風氣，更有悖于我國《合同法》維護交易穩定和維護經濟秩序的立法目的。
【經驗借鑒】
定向購買商品房指標轉讓合同在實際履行過程中，因缺乏足夠的法律依據，很容易引起糾紛，引發一些法律問題。像本案中因熊某認為張某未支付剩余的指標轉讓費，就拒絕繼續履行更名手續，導致張某支付了二十多萬元購房款卻一直無法取得房屋。因此，筆者建議轉讓定向購買商品房指標一定要簽訂書面合同。合同應當規定轉讓費的數額、支付期限和方式，以及轉讓人將房屋過戶給受讓人的期限和方式。此外還應注明：“本房屋由乙××出資購買，房屋所有權歸乙××，與甲××無關。”只有這樣，當實際購房人與登記購房人發生產權爭議時，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實，應予糾正。否則，如果不重視書面證據的收集和保存，轉讓人一旦反悔，否認轉讓房屋定購指標之事而主張自己就是合法的產權人，受讓人將無法取得房屋產權，而只能以事實上的借款關系要求轉讓人返還購房款。更有甚者，如果受讓人不能證明購房款由自己實際支付，則其要求轉讓人返還購房款的請求也可能成為泡影。
此外，若指標轉讓人在取得房屋產權后拒絕過戶給受讓人，對受讓人應怎樣予以救濟？筆者就此對辦理定購房屋更名過戶手續提一些建議。筆者認為在房屋定購指標轉讓合同有效并已經實際履行，而房屋登記不實的情況下，可以適用我國《物權法》和《城市房地產管理法》規定的更正登記和異議登記制度，來糾正房屋登記簿的不實記載，實現對受讓人的權利救濟。
