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第1篇

一、業(yè)績(jī)指標(biāo)完成情況

XX年物業(yè)管理分公司全體員工在公司領(lǐng)導(dǎo)班子的指導(dǎo)幫助下，在全體員工的共同努力下，緊緊圍繞公司年初確定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，團(tuán)結(jié)一心，真抓實(shí)干，積極參與采氣一廠的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作，物業(yè)管理分公司XX年總收入達(dá)到7578419.05元。完成了全年業(yè)務(wù)指標(biāo)的51%。(其中餐飲業(yè)收入完成 893149.04元;物業(yè)服務(wù)收入完成6812592.11元.洗滌中心收入完成72677.9元，實(shí)現(xiàn)了時(shí)間過(guò)半、任務(wù)過(guò)半。

二、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況與分析

1、營(yíng)業(yè)收入情況

今年XX年?duì)I業(yè)總收入達(dá)到7578419.05元。完成了全年業(yè)務(wù)指標(biāo)的51%。(其中餐飲業(yè)收入完成893149.04元;物業(yè)服務(wù)收入完成 6612592.11元.洗滌中心收入完成72677.9元,實(shí)現(xiàn)了年初制定的收入預(yù)算指標(biāo)。

(一)物業(yè)服務(wù)收入

1—6月份，物業(yè)服務(wù)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入完成6612592.11元，較上年同期增長(zhǎng)29%(其中一凈物業(yè)隊(duì)收入1450724.4元,較上年同期增長(zhǎng) 34%;北區(qū)物業(yè)隊(duì)收入2189028.55元,較上年同期增長(zhǎng)38%;南區(qū)物業(yè)隊(duì)收入920187.59元,較上年同期增長(zhǎng)41.2%;小區(qū)物業(yè)隊(duì)收入 2052651.57元,較上年同期增長(zhǎng)5%;)。

今年一季度收入完成2415596.86元,二季度收入完成4196995.25元,二季度比一季度收入增加1781398.39元,增長(zhǎng)率為 73.7%。(其中小區(qū)物業(yè)隊(duì)一季度收入986768.30元,二季度收入1065883.27元,二季度比一季度增長(zhǎng)22.05%。一凈物業(yè)隊(duì)一季度收入477084.32元,二季度收入973640.08元,二季度同比一季度收入增長(zhǎng)51%。南區(qū)物業(yè)隊(duì)一季度收入269873.11元,二季度收入 650314.48元,二季度比一季度收入增加58.5%。北區(qū)物業(yè)隊(duì)一季度收入681871.13元,二季度收入1507157.42元,二季度比一季度收入增加54.8%。)

(二)餐飲服務(wù)收入

1-6月份，餐飲服務(wù)業(yè)務(wù)收入完成893149.04元。較上年同期增長(zhǎng)16%。(其中基地餐飲部收入440613.41元.一凈餐飲部收入 97296.82元,較上年同期收入減少79234.33元,減少率為81.4%;南區(qū)餐飲部收入145061.18元,較上年同期收入減少 94273.06元,減少率為64.9%;北區(qū)餐飲部收入210177.63元,較上年同期收入減少122064.97元,減少率為58%。今年增加了基地餐飲部,收入平均同比上年增加145077.85元,增長(zhǎng)率為16%。)

今年一季度餐飲收入完成38xx.66元，二季度收入完成511147.38元,二季度比一季度增長(zhǎng)129145.72元,增長(zhǎng)率為25.3%。(其中基地餐飲部一季度收入完成161145.13元,二季度收入完成279468.28元,二季度比一季度收入增加118323.15元,增長(zhǎng)率為 42.3%。一凈餐飲部一季度收入完成44812.54元，二季度收入完成52484.28元，二季度比一季度收入增加7671.74元，增長(zhǎng)率為 14.6%.南區(qū)餐飲部一季度收入完成70763.39元,二季度收入完成74297.79元,二季度比一季度增加3534.40元,增長(zhǎng)率為4.8%。北區(qū)餐飲部一季度收入完成105280.6元,二季度收入完成104897.03元,二季度比一季度收減少383.57元,減少率為0.37%。)

(三)洗滌中心收入

第2篇

隨著保險(xiǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，單純的價(jià)格之爭(zhēng)雖有一時(shí)之功，但絕非長(zhǎng)久之計(jì)。通過(guò)特色的服務(wù)建立客戶對(duì)保險(xiǎn)公司的信任和支持，完善客戶服務(wù)和大客戶關(guān)系管理，保持與大客戶穩(wěn)定的合作關(guān)系，是促進(jìn)公司業(yè)務(wù)規(guī)模持久上升、提升公司實(shí)力的重要條件。營(yíng)業(yè)部自成立以來(lái)，注重永安公司的品牌形象，致力于客戶服務(wù)的創(chuàng)新，特別是將大客戶的服務(wù)與管理作為工作的重點(diǎn)，靠服務(wù)贏得了業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。

我公司于2003年11月正式與鄭交集團(tuán)合作開(kāi)展保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，兩年來(lái)共實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入近4000萬(wàn)元。我們?cè)诤献髦胁粩喔倪M(jìn)服務(wù)措施，提高服務(wù)質(zhì)量，積累了一定的為集團(tuán)客戶提供專業(yè)承保和客戶服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，雙方建立了良好的溝通協(xié)調(diào)關(guān)系和合作基礎(chǔ)。現(xiàn)將營(yíng)業(yè)部開(kāi)展鄭交集團(tuán)大客戶服務(wù)和管理的做法總結(jié)如下：

一、領(lǐng)導(dǎo)重視，措施得力

兩年多來(lái)，分公司領(lǐng)導(dǎo)高度關(guān)注與鄭交集團(tuán)的合作進(jìn)展情況，給予營(yíng)業(yè)部大力支持。分公司總經(jīng)理室成員經(jīng)常過(guò)問(wèn)鄭交業(yè)務(wù)情況，聽(tīng)取營(yíng)業(yè)部關(guān)于承保、理賠等方面的專題匯報(bào)，指導(dǎo)營(yíng)業(yè)部確定工作思路，并親自參加與鄭交集團(tuán)的高層座談會(huì)。營(yíng)業(yè)部經(jīng)理室經(jīng)常深入鄭交集團(tuán)進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)解決工作中存在的突出問(wèn)題，目前已形成與鄭交集團(tuán)多個(gè)層面的溝通聯(lián)系制，增進(jìn)了雙方的了解。

營(yíng)業(yè)部圍繞著鄭交集團(tuán)和客服工作的需要，加大對(duì)客服的投入和傾斜，保證了各環(huán)節(jié)的服務(wù)基礎(chǔ)，通過(guò)創(chuàng)新的服務(wù)思路和特色的服務(wù)手段，提高客戶的服務(wù)滿意度，形成了自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、成立專門機(jī)構(gòu)服務(wù)鄭交集團(tuán)

在分公司領(lǐng)導(dǎo)和鄭交集團(tuán)的大力支持下，為了更好地為鄭交集團(tuán)提供及時(shí)周到的保險(xiǎn)服務(wù)，體現(xiàn)永安公司的實(shí)力，營(yíng)業(yè)部抽調(diào)8名工作經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)務(wù)和客服人員，組成鄭交業(yè)務(wù)部和客戶服務(wù)部進(jìn)駐鄭交集團(tuán)，配備了查勘車、電腦、傳真機(jī)、打印機(jī)等相關(guān)的硬件設(shè)施，為集團(tuán)客戶提供從簽發(fā)保單、收取保費(fèi)到出險(xiǎn)報(bào)案、查勘定損、受理案件、理賠計(jì)算、賠款支付等一站式保險(xiǎn)服務(wù)，統(tǒng)一了永安公司對(duì)鄭交集團(tuán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的管理，樹(shù)立了永安公司在河南運(yùn)輸行業(yè)中良好的保險(xiǎn)品牌形象。

營(yíng)業(yè)部經(jīng)理室?guī)ьI(lǐng)駐鄭交兩部做了大量艱苦細(xì)致的工作，對(duì)在承保或理賠工作中遇到有爭(zhēng)議的問(wèn)題協(xié)商解決，原則性的問(wèn)題堅(jiān)決不讓步，同時(shí)耐心細(xì)致地做好溝通解釋，雙方本著“平等友好、實(shí)現(xiàn)共贏”的原則，通過(guò)長(zhǎng)期的溝通與協(xié)作，建立了融洽的合作關(guān)系。

三、建章立制，狠抓落實(shí)

自鄭交業(yè)務(wù)部和鄭交客服部成立，就建立了嚴(yán)格、規(guī)范的管理制度，同時(shí)按照行業(yè)協(xié)會(huì)公布的保險(xiǎn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真進(jìn)行落實(shí)，并針對(duì)鄭交集團(tuán)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，制定了六項(xiàng)承保服務(wù)制度和八項(xiàng)客戶服務(wù)措施。公開(kāi)服務(wù)承諾，公布服務(wù)監(jiān)督電話，自覺(jué)接受客戶的監(jiān)督。兩部人員深知，工作地點(diǎn)在鄭交集團(tuán)，自身的一言一行不僅代表了永安公司的形象，而且服務(wù)態(tài)度好壞、服務(wù)質(zhì)量高低直接關(guān)系到客戶對(duì)永安公司的滿意度，因此更加注重對(duì)自己進(jìn)行嚴(yán)格要求，自覺(jué)按照職業(yè)道德規(guī)范和內(nèi)部規(guī)章制度要求規(guī)范自己的行為，展現(xiàn)永安員工良好的職業(yè)形象。無(wú)論是承保或是理賠，重點(diǎn)突出“快捷”，用耐心、周到、熱情的服務(wù)贏得了客戶的普遍好評(píng)。

四、建立完善溝通協(xié)調(diào)制度

在與鄭交集團(tuán)的合作過(guò)程中，雙方不斷加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，建立健全座談會(huì)制度及信息制度，構(gòu)建多層面的溝通平臺(tái)，及時(shí)了解集團(tuán)的保險(xiǎn)動(dòng)態(tài)，促進(jìn)了保險(xiǎn)工作的全面開(kāi)展。

（一）營(yíng)業(yè)部每季度和集團(tuán)保險(xiǎn)部聯(lián)合組織召開(kāi)由雙方分管領(lǐng)導(dǎo)及鄭交集團(tuán)各專業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)參加的大型座談會(huì)，互通合作情況，加強(qiáng)溝通理解。通過(guò)座談會(huì)的形式，既加深了雙方的了解，又及時(shí)解決了一些工作中出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)問(wèn)題。

（二）每年由營(yíng)業(yè)部和集團(tuán)保險(xiǎn)部安排雙方高層互訪不低于兩次，營(yíng)造出高層領(lǐng)導(dǎo)重視溝通客戶關(guān)系、維系客戶關(guān)系的良好氛圍，致力于創(chuàng)建長(zhǎng)期合作的寬松環(huán)境。

（三）充分利用各類報(bào)表互通信息。駐鄭交業(yè)務(wù)部每月2號(hào)前向集團(tuán)保險(xiǎn)部報(bào)送承保情況統(tǒng)計(jì)表，定期對(duì)集團(tuán)的保險(xiǎn)需求進(jìn)行分析，給集團(tuán)提供合理化的建議和承保依據(jù)。

駐鄭交客服部每周向鄭交集團(tuán)保險(xiǎn)部報(bào)送一次出險(xiǎn)報(bào)案情況報(bào)表，通報(bào)理賠信息，每月匯總報(bào)送案件處理情況報(bào)表。對(duì)出險(xiǎn)案件估損金額超過(guò)萬(wàn)元以上的，當(dāng)日通報(bào)集團(tuán)保險(xiǎn)部。

（四）營(yíng)業(yè)部不定期組織開(kāi)展不同范圍、形式多樣的聯(lián)誼活動(dòng)，營(yíng)造出和諧友好的合作氛圍，增進(jìn)永安公司和鄭交集團(tuán)雙方的了解，促進(jìn)合作持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

五、不斷提升全流程的特色服務(wù)

（一）駐鄭交業(yè)務(wù)部實(shí)行全年無(wú)障礙服務(wù)，無(wú)論節(jié)假日或上下班，只要客戶有需求，隨時(shí)為集團(tuán)的客戶提供出單和咨詢服務(wù)，讓客戶充分感受到永安公司熱情、周到、便捷的服務(wù)；并根據(jù)鄭交集團(tuán)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出固定的車型保費(fèi)價(jià)格表，便于客戶快速測(cè)算保費(fèi)。鄭交集團(tuán)40多家分公司分布在鄭州所轄12個(gè)縣、市區(qū)，無(wú)論刮風(fēng)下雨、嚴(yán)寒酷暑，都留下了鄭交業(yè)務(wù)部人員上門送單及收費(fèi)服務(wù)的身影。在今年元月份的一場(chǎng)大雪后，已經(jīng)晚上8點(diǎn)多鐘了，因?yàn)樘鞖夂洌由弦惶旆泵ぷ鞯膭诶郏瑒偦氐郊业泥嵔粯I(yè)務(wù)部業(yè)務(wù)人員正準(zhǔn)備休息，突然接到鄭交保險(xiǎn)部的電話，說(shuō)有12輛車明天要跑長(zhǎng)途須辦理保險(xiǎn)，我部人員接到電話后，二話不說(shuō)，立即趕到公司為客戶出單，等到業(yè)務(wù)處理完畢，已近夜里11點(diǎn)。像此類加班加點(diǎn)、毫無(wú)怨言為客戶服務(wù)的情況還有很多，這種忘我的工作態(tài)度得到了集團(tuán)客戶的贊許。

（二）鄭交集團(tuán)的理賠工作得到了分公司領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注以及分公司理賠管理部的大力支持。營(yíng)業(yè)部從受理案件、查勘定損、賠案理算、賠款支付等方面制定了完善的服務(wù)措施，實(shí)行“限時(shí)查勘定損、限時(shí)賠款理算”制度，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的銜接，實(shí)行對(duì)賠案處理時(shí)限的全程監(jiān)控，明確責(zé)任人、落實(shí)責(zé)任追究制。對(duì)未處理的賠案，雙方及時(shí)互通信息，根據(jù)集團(tuán)保險(xiǎn)部提供的未決賠案清單，由營(yíng)業(yè)部主管副總督促處理，正常案件加快理賠速度，盡快結(jié)案；對(duì)有爭(zhēng)議的案件，面對(duì)鄭交集團(tuán)保險(xiǎn)部人員對(duì)條款較為專業(yè)的認(rèn)識(shí)和理解，我部人員采取提高案件的第一現(xiàn)場(chǎng)查勘率、掌握第一手翔實(shí)資料、及時(shí)完善案件手續(xù)等方法，擺事實(shí)、講道理，據(jù)理力爭(zhēng)，本著公平、合理、實(shí)事求是地原則予以解決，得到了客戶的理解。

（三）實(shí)行客戶首問(wèn)負(fù)責(zé)制。首問(wèn)負(fù)責(zé)人按照業(yè)務(wù)流程引導(dǎo)客戶辦理相關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)，并將自己的工號(hào)明確告知客戶，便于客戶再次遇到問(wèn)題時(shí)可直接找首接人進(jìn)行處理，有效避免了同一問(wèn)題向多人重復(fù)咨詢的情況，提高了工作效率，增加了客戶的滿意度。

（四）多種形式地開(kāi)展保險(xiǎn)和防災(zāi)知識(shí)的宣傳。我部人員經(jīng)常為鄭交集團(tuán)《保險(xiǎn)信息》報(bào)提供材料，介紹保險(xiǎn)知識(shí)、索賠須知和事故處理程序等；利用走訪基層和集團(tuán)安全員座談會(huì)的時(shí)機(jī)，對(duì)車主進(jìn)行安全教育和保險(xiǎn)知識(shí)的宣傳，并注意通過(guò)典型案例的分析，強(qiáng)化車主的保險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，增加客戶對(duì)永安公司的了解，真正成為客戶業(yè)務(wù)上的伙伴，生活上的朋友。

（五）營(yíng)業(yè)部一直堅(jiān)持每案必訪，并下發(fā)征求意見(jiàn)表、走訪鄭交集團(tuán)基層各分公司安全科，收集客戶意見(jiàn)，進(jìn)一步了解客戶的真正需求，及時(shí)進(jìn)行整理分析和反饋，將客戶意見(jiàn)看成是一種寶貴的資源和信息加以利用，從客戶意見(jiàn)中找出工作中的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決處理，便于我們制定具體的改進(jìn)措施，提高保險(xiǎn)服務(wù)水平和服務(wù)效率。

（六）根據(jù)集團(tuán)保險(xiǎn)部的需要，積極協(xié)助集團(tuán)公司做好內(nèi)部相關(guān)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)工作，參與集團(tuán)保險(xiǎn)部日常安全值班管理，為鄭交集團(tuán)提供延伸和增值服務(wù)，深得集團(tuán)公司信賴。

六、有效實(shí)施大客戶管理，統(tǒng)一保險(xiǎn)資源版權(quán)所有，全國(guó)公務(wù)員共同的天地!

（一）因鄭交集團(tuán)客戶資源龐大，為全面管理大客戶信息，鄭交業(yè)務(wù)部和客服部利用客戶信息管理系統(tǒng)，建立承保及理賠情況明細(xì)臺(tái)帳。針對(duì)各分公司不同車型分類整理，以各分公司為單位統(tǒng)計(jì)到期續(xù)保車輛的情況報(bào)表，提前通知集團(tuán)保險(xiǎn)部，做好續(xù)保工作，對(duì)出現(xiàn)的漏保情況及時(shí)進(jìn)行跟蹤了解和反饋，促進(jìn)集團(tuán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的統(tǒng)保。

（二）針對(duì)保險(xiǎn)管理，雙方共同做到“統(tǒng)一集中”。一方面積極配合鄭交集團(tuán)維護(hù)集團(tuán)保險(xiǎn)資源的統(tǒng)一和集中，不斷擴(kuò)大集團(tuán)公司保險(xiǎn)的覆蓋面；另一方面，在營(yíng)業(yè)部系統(tǒng)內(nèi)始終保持對(duì)鄭交集團(tuán)保險(xiǎn)服務(wù)管理的統(tǒng)一和集中。經(jīng)過(guò)雙方的共同努力，2005年客運(yùn)公司正常營(yíng)運(yùn)車輛保險(xiǎn)覆蓋率達(dá)到100%。

（三）對(duì)新車入戶鄭交集團(tuán)的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，雙方建立了聯(lián)合審批制度，并達(dá)成協(xié)議，凡不在鄭交業(yè)務(wù)部承保的車輛，集團(tuán)公司不予辦理入戶手續(xù)，大大提高了對(duì)新增車輛保險(xiǎn)的監(jiān)控力度。

（四）為加強(qiáng)管理，最大限度地控制風(fēng)險(xiǎn)，目前鄭交集團(tuán)配備了先進(jìn)的衛(wèi)星定位系統(tǒng)和視頻系統(tǒng)，加大對(duì)車輛行駛的全程監(jiān)控，大大降低了事故的出險(xiǎn)率，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到了雙方的共贏。

2005年底，鄭交集團(tuán)采取公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇2006年保險(xiǎn)合作伙伴，先后共有人保、太平洋、華安、安邦、陽(yáng)光等六家公司參與競(jìng)標(biāo)，各家公司為爭(zhēng)取業(yè)務(wù)均采取全方位的逐級(jí)滲透的公關(guān)手段。面對(duì)眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，分公司及營(yíng)業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)高度重視，統(tǒng)一部署，成立專門的競(jìng)標(biāo)小組，負(fù)責(zé)信息收集、研究對(duì)策、制定方案，確定投標(biāo)報(bào)價(jià)，制作精美標(biāo)書。面對(duì)六家保險(xiǎn)公司的競(jìng)標(biāo)，營(yíng)業(yè)部憑借著永安保險(xiǎn)的品牌實(shí)力、完善的客戶服務(wù)管理、合理的報(bào)價(jià)和前期的合作基礎(chǔ)，一舉獲得競(jìng)標(biāo)的成功，繼續(xù)成為鄭交集團(tuán)的保險(xiǎn)合作伙伴。據(jù)事后了解，對(duì)此次投標(biāo)報(bào)價(jià)，我公司在費(fèi)率上不是最低的，費(fèi)用不是最高的，但鄭交集團(tuán)最終選擇了我公司，正是體現(xiàn)了我們搞好大客戶服務(wù)與管理工作所帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

第3篇

特此通知。

關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)》的通知

（（93）建房住字第30號(hào)）

全文

各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）；直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市建委、房地產(chǎn)管理局：

國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（簡(jiǎn)稱《拆遷條例》）已二年多了。為了切實(shí)貫徹執(zhí)行《拆遷條例》，進(jìn)一步加強(qiáng)拆遷行政主管部門自身建設(shè)和拆遷行業(yè)的管理，促進(jìn)拆遷管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定了《城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)》（試行）。現(xiàn)印發(fā)給你們，作為城市房屋拆遷行政主管部門考核評(píng)比的依據(jù)。希望你們能認(rèn)真總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，大力組織開(kāi)展拆遷管理爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，把城市房屋拆遷管理工作提高到一個(gè)新水平。

附：城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)。

城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)（試行）

為了進(jìn)一步加強(qiáng)全國(guó)城市房屋拆遷管理工作，促進(jìn)拆遷管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，全面提高拆遷管理水平，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.管理機(jī)構(gòu)健全，配備了適應(yīng)工作需要的、經(jīng)過(guò)統(tǒng)一培訓(xùn)、具有相應(yīng)專業(yè)水平的專職管理人員。

2.依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和國(guó)家拆遷行政主管部門的有關(guān)文件規(guī)定，代政府及時(shí)地?cái)M定符合本地實(shí)際的地方法規(guī)或規(guī)章及相關(guān)的配套政策和標(biāo)準(zhǔn)。

3.制定了完整的行之有效的拆遷管理工作程序和表式，能及時(shí)掌握情況和有序地處理問(wèn)題，實(shí)行規(guī)范化管理。

4.堅(jiān)持依法行政，能做到本城市統(tǒng)一拆遷政策、標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一拆遷行業(yè)管理。

5.建立健全了強(qiáng)化內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章、制度，推行了崗位責(zé)任制和目標(biāo)管理，做到工作有計(jì)劃、有檢查、有總結(jié)、有評(píng)比。

6.能深入基層調(diào)查研究，加強(qiáng)拆遷全過(guò)程的監(jiān)督、檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。

7.嚴(yán)格“房屋拆遷許可證”和“房屋拆遷資格證書”的審批制度，堅(jiān)持按程序辦事，差錯(cuò)率不超過(guò)1％。

8.加強(qiáng)被拆遷居民過(guò)渡和安置的管理，當(dāng)年按協(xié)議規(guī)定期限進(jìn)戶率要達(dá)到95％以上。

9.公開(kāi)辦事制度，提高工作效率，做好對(duì)群眾的宣傳解釋工作。認(rèn)真、及時(shí)、妥善處理來(lái)信來(lái)訪，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)處理和呈報(bào)上級(jí)部門的批轉(zhuǎn)件。越級(jí)上訪率不超過(guò)2％，申請(qǐng)行政或司法強(qiáng)制執(zhí)行的戶數(shù)不超過(guò)3‰。

10.加強(qiáng)拆遷管理人員和從事拆遷工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，培訓(xùn)面和持證上崗率均達(dá)到95％以上。

第4篇

1.中小城市物業(yè)管理企業(yè)基本為低潮狀態(tài)。到2000年為止，我國(guó)已經(jīng)破產(chǎn)的企業(yè)達(dá)到25000家，注冊(cè)資本在50萬(wàn)元以下的民營(yíng)企業(yè)平均壽命只有1.8年，高新技術(shù)園區(qū)5000家企業(yè)中能堅(jiān)持3年的大約為5％，能堅(jiān)持8年的只有3％。因此，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的背后是企業(yè)對(duì)穩(wěn)定利潤(rùn)的追逐。一個(gè)企業(yè)也只有做到可持續(xù)發(fā)展，不斷地從戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中成長(zhǎng)蛻變，才能不斷延長(zhǎng)企業(yè)的壽命，擴(kuò)大企業(yè)的成長(zhǎng)空間，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。五家渠19個(gè)物業(yè)管理有限責(zé)任公司（注冊(cè)資金50萬(wàn)元）均屬三級(jí)類型。以中小城市物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題及企業(yè)生命周期性看，多屬前期性即創(chuàng)業(yè)時(shí)間處于3年以下的企業(yè)，沒(méi)有以前的周期可以印證，判斷比較困難，只能根據(jù)目前企業(yè)所處的實(shí)際情況和本人研究經(jīng)驗(yàn)加以判斷。就企業(yè)管理生命周期理論來(lái)說(shuō)在2000年后創(chuàng)辦的企業(yè)，如處于低潮狀態(tài)，這類企業(yè)就屬于普通型，下個(gè)周期將在2003年進(jìn)入上升期；如處于平穩(wěn)期，則可能屬于起落型變化的企業(yè)。

2.對(duì)五家渠城市物業(yè)管理的數(shù)據(jù)分析研究結(jié)論

結(jié)論一：五家渠物業(yè)管理工作四項(xiàng)指標(biāo)確實(shí)可行，即環(huán)境管理部工作指標(biāo)、工程管理部管理工作指標(biāo)、秩序管理部工作管理指標(biāo)、質(zhì)量管理經(jīng)理管理工作指標(biāo)。而這四項(xiàng)指標(biāo)正是中小城市普通住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目指標(biāo)內(nèi)容。對(duì)相對(duì)較高層次的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)服務(wù)、物業(yè)租賃服務(wù)、物業(yè)綜合服務(wù)及相關(guān)的法律問(wèn)題咨詢服務(wù)并沒(méi)有涉及。

結(jié)論二：中小城市物業(yè)管理工作正在城市規(guī)劃建設(shè)之中，但并沒(méi)有受到重視。主要反映在以下幾個(gè)方面：一是中小城市處在招商引資的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，重點(diǎn)是房地產(chǎn)等宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)的開(kāi)發(fā)，而對(duì)微觀利潤(rùn)的物業(yè)管理只是指標(biāo)的下放并沒(méi)有嚴(yán)格管理和執(zhí)行；二是中小城市物業(yè)管理有限公司基本是民營(yíng)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商時(shí)的物業(yè)管理，注重水、電、曖、交通及相應(yīng)的安全收費(fèi)工作；三是該時(shí)期物業(yè)管理工作人員素質(zhì)和年齡的問(wèn)題。在五家渠市從事物業(yè)管理工作的人員基本是40~50歲人員即企業(yè)下崗職工。工作既辛苦又連續(xù)，基本沒(méi)有節(jié)假日，同時(shí)，薪酬還很低，不時(shí)帶著情緒上班，時(shí)常和業(yè)主發(fā)生口角。

結(jié)論三：中小城市物業(yè)管理公司管理存在嚴(yán)重問(wèn)題。這就是物業(yè)管理的利潤(rùn)如何產(chǎn)生？經(jīng)理人不清楚、員工更不清楚，多數(shù)人只知道勞動(dòng)拿工資。物業(yè)管理公司屬服務(wù)勞動(dòng)型企業(yè)，和其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)在利潤(rùn)獲得方面有較大差別，重在業(yè)主滿意率及微薄利潤(rùn)。通過(guò)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理及服務(wù)的重要性日漸凸顯。接近八成的計(jì)劃購(gòu)房者認(rèn)為物業(yè)管理對(duì)自己很重要，其中36%的人認(rèn)為非常重要，42%的人認(rèn)為比較重要，15%的人處于中立狀態(tài)，僅9%的消費(fèi)者沒(méi)有意識(shí)到物業(yè)管理對(duì)自己的重要性，認(rèn)為毫不重視物業(yè)管理及服務(wù)的比例幾乎為零。這就形成老社區(qū)物業(yè)管理投資少，服務(wù)跟不上連年虧損，基本的物業(yè)管理費(fèi)用每年收不上；發(fā)展中社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)已由開(kāi)發(fā)商獲取，留給物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理工作的資金很少，但基本可以運(yùn)轉(zhuǎn)，這類社區(qū)的物業(yè)管理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)基本理解和支持；正在開(kāi)發(fā)建設(shè)入住的社區(qū)的物業(yè)管理工作內(nèi)容對(duì)中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及形象十分重要。

二、對(duì)中小城市物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

1.城市建設(shè)必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。當(dāng)然，這屬于政府思考的問(wèn)題。不能只下文件而不嚴(yán)格控制和執(zhí)行。物業(yè)管理工作是一個(gè)城市人工作和生活的重要需求。中國(guó)至2012年末城市人口已超過(guò)農(nóng)村人口。從這點(diǎn)思考，中小城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)充分考慮今后的物業(yè)管理工作的流動(dòng)資金量。這會(huì)有利于企業(yè)管理工作激勵(lì)機(jī)制的形成。

2.認(rèn)清中小城市物業(yè)管理所在區(qū)域。對(duì)物業(yè)管理員工的培訓(xùn)必須和城市規(guī)劃建設(shè)結(jié)合，不能走形式、走過(guò)場(chǎng)、講關(guān)系。

3.物業(yè)管理工作人員的培訓(xùn)應(yīng)和當(dāng)?shù)馗咝；驅(qū)I(yè)職業(yè)部門聯(lián)手。正如十八屆三中全會(huì)提出的“發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用關(guān)鍵在改革”。物業(yè)管理公司所在區(qū)域的定位很重要，這是物業(yè)管理工作規(guī)章制度及內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)的定位基礎(chǔ)。

第5篇

1.1會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善

會(huì)計(jì)核算工作是開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作的基礎(chǔ)，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)不完善會(huì)嚴(yán)重制約財(cái)務(wù)管理的順利開(kāi)展。這種不完善主要表現(xiàn)在以下兩方面：首先，物業(yè)管理企業(yè)缺乏統(tǒng)一、適用的會(huì)計(jì)核算體系。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度作為指導(dǎo)性的規(guī)定，過(guò)于寬泛，而目前缺乏關(guān)于物業(yè)管理的行業(yè)會(huì)計(jì)制度，那么物業(yè)管理企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中就沒(méi)法吸取行業(yè)會(huì)計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，加之物業(yè)管理的對(duì)象多樣化，在會(huì)計(jì)明細(xì)科目的設(shè)置上靈活性很高，科目設(shè)置容易混亂，達(dá)不到會(huì)計(jì)科目設(shè)置的分類要求，從而降低物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)信息的可比性。其次，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)缺乏規(guī)范、健全的內(nèi)部控制制度。原因在于，有些物業(yè)管理公司其自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模不大，日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算簡(jiǎn)單，沒(méi)有建立內(nèi)控制度的必要。即使物業(yè)公司能夠在思想上重視內(nèi)控制度的建設(shè)，卻在實(shí)際執(zhí)行中缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員，使內(nèi)控管理有心無(wú)力。

1.2財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高

專業(yè)技能素質(zhì)方面，許多物業(yè)管理公司認(rèn)為日常業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)核算工作簡(jiǎn)單，因此在招聘的過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能素質(zhì)方面要求不高，這樣便會(huì)引進(jìn)一些沒(méi)有系統(tǒng)學(xué)習(xí)過(guò)財(cái)會(huì)理論和專業(yè)知識(shí)的人員，勉為其難的做好財(cái)務(wù)管理工作。有些房地產(chǎn)附屬的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)將原企業(yè)的行政人員、或退休返聘人員安排進(jìn)財(cái)務(wù)部門，他們普遍存在年齡偏大、文化水平偏低、思想認(rèn)識(shí)不足等問(wèn)題，從而導(dǎo)致專業(yè)技能素質(zhì)較為欠缺。職業(yè)道德素質(zhì)方面，財(cái)務(wù)人員接受的相關(guān)方面的教育本來(lái)就少，加之企業(yè)在人員招聘時(shí)，對(duì)于職業(yè)道德素質(zhì)方水平也無(wú)法考察，只能從日后的工作中觀察。總之，由于上述在財(cái)務(wù)人員選拔上的問(wèn)題，致使公司會(huì)計(jì)從業(yè)人員在職業(yè)道德素質(zhì)、專業(yè)技能素質(zhì)等方面不能適應(yīng)日益復(fù)雜的物業(yè)管理工作的要求。

1.3資金管理水平較低，籌資渠道單一

企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的管理是反映公司財(cái)務(wù)管理能力的重要方面，營(yíng)運(yùn)資金管理對(duì)企業(yè)具有極其重要的意義，但是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的資金管理水平普遍不高。首先，物業(yè)管理公司由于自身對(duì)于資金管理的重視程度不夠和管理不善，常常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、資金隨意滯留等現(xiàn)象，資金從投入到收回的運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，滯留資金多，嚴(yán)重影響資金的使用效率，影響資金的盈利能力。此外，由于經(jīng)營(yíng)管理不善，資產(chǎn)損失的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了營(yíng)運(yùn)資金的正常使用。其次，物業(yè)管理企業(yè)籌資能力不足。物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，注冊(cè)資本有限，無(wú)法向銀行提供房屋、土地之類的不動(dòng)產(chǎn)做擔(dān)保，獲得貸款的難度較大，在融資渠道與融資方式上選擇余地小，因此內(nèi)部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式，籌資渠道較為單一，籌資數(shù)量也難以完全滿足經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求。

2提高物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理水平的措施

2.1提高管理者的理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光

隨著物業(yè)管理開(kāi)始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化，物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，就必須樹(shù)立起現(xiàn)財(cái)理念，科學(xué)定位市場(chǎng)，擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略，形成規(guī)模效益，重視財(cái)務(wù)管理工作。只有首先從思想上重視起來(lái)，才可能在管理中執(zhí)行到位。以上我們提到的物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀中存在的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作不完善、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不高，有很大一部分原因也是因?yàn)橛^念上對(duì)財(cái)務(wù)管理的重要性沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)。所以管理者應(yīng)該提升理財(cái)意識(shí)，培養(yǎng)戰(zhàn)略眼光，謀求企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2建立健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度和內(nèi)部控制體系

對(duì)于無(wú)以往經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的現(xiàn)狀，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)參考一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和需要，制定適合本企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度并根據(jù)經(jīng)營(yíng)和客戶要求不斷完善和細(xì)化。在制度方面，完善管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)分工和工作流程，加強(qiáng)內(nèi)部控制。培養(yǎng)成本管理意識(shí)，重視財(cái)務(wù)分析工作。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康有序發(fā)展。

2.3加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)

在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過(guò)程中，首先要嚴(yán)格把關(guān)，也就是在招聘中堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)管理部門，對(duì)于已經(jīng)在崗卻財(cái)會(huì)專業(yè)能力不足的員工，給予學(xué)費(fèi)和考試費(fèi)等方面的支持，支持其接受相關(guān)的教育和參加考試。其次，物業(yè)公司可以對(duì)財(cái)務(wù)人員開(kāi)展定期或不定期的、有針對(duì)性的會(huì)計(jì)、稅務(wù)的培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)部分工的財(cái)務(wù)人員開(kāi)展階段性的集中學(xué)習(xí)，并安排必要的考試，從而保證學(xué)習(xí)效果，以此提升財(cái)管人員專業(yè)理論知識(shí)和實(shí)務(wù)技能。同時(shí)注意引進(jìn)財(cái)會(huì)專業(yè)人才，為公司的持續(xù)健康發(fā)展做好人才儲(chǔ)備。最后，通過(guò)培訓(xùn)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)自身職位和工作的重要性的認(rèn)識(shí)，讓他們意識(shí)到自己不只是一個(gè)機(jī)械處理賬務(wù)的單據(jù)傳遞員，更是一個(gè)能夠通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析輔助項(xiàng)目經(jīng)理、輔助企業(yè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的有價(jià)值的員工。加強(qiáng)職業(yè)道德教育，注重對(duì)員工職業(yè)道德素質(zhì)的培養(yǎng)和考察，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能和職業(yè)道德的全面提升。

2.4拓寬資金籌集渠道，加強(qiáng)資金運(yùn)作管理

作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的重要內(nèi)容，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注融資，努力開(kāi)創(chuàng)新方式、拓展新渠道。具體而言，目前由于企業(yè)規(guī)模和盈利能力等原因，內(nèi)部融資仍是物業(yè)管理公企業(yè)主要的融資方式，因此物業(yè)管理企業(yè)必須提高經(jīng)營(yíng)管理水平和盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，給原有的投資者繼續(xù)投資的希望和信心，才能吸引新的投資者，形成良性循環(huán)。與此同時(shí)，企業(yè)應(yīng)積極拓展外部融資渠道。想要獲得更多的銀行貸款，企業(yè)還是要立足于自身良好的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力。在資金管理方面，要有計(jì)劃地、合理使用，把有限的資金用在必要的服務(wù)項(xiàng)目上，使資金使用更透明。科學(xué)地篩選投資項(xiàng)目，進(jìn)行中、短期投資，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督和控制。

3結(jié)束語(yǔ)

第6篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 服務(wù)水平 居民需求

和諧社區(qū)是和諧社會(huì)建立的基礎(chǔ)，管理有序、治安良好、文明和睦是對(duì)和諧社區(qū)的要求[1]。近些年來(lái)，城市基礎(chǔ)不斷興建，社區(qū)數(shù)量大規(guī)模增加，物業(yè)公司如雨后春筍發(fā)展勢(shì)頭迅猛，促使物業(yè)管理工作也發(fā)生了新的變化，加速提升物業(yè)管理水平成為新時(shí)期物業(yè)管理工作的重點(diǎn)。在新形勢(shì)下，必須充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，積極尋找解決對(duì)策，以提高物業(yè)管理整體水平。

一、物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

（一）物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足

物業(yè)管理涉及每個(gè)居民的切身利益，物業(yè)公司承擔(dān)著社區(qū)的維護(hù)、修繕任務(wù)，是社區(qū)的直接管理者，物業(yè)管理服務(wù)水平直接影響和諧社區(qū)建設(shè)。目前，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，物業(yè)公司僅把物業(yè)管理當(dāng)做普通的服務(wù)，沒(méi)有將物業(yè)管理工作放在心上，物業(yè)管理工作趨于表面性，以獲得經(jīng)濟(jì)價(jià)值為主[2]。誠(chéng)然，經(jīng)濟(jì)利益是物業(yè)管理公司發(fā)展的基礎(chǔ)，但物業(yè)管理水平的高低直接影響著社區(qū)居民的居住體驗(yàn)，與和諧社會(huì)建設(shè)緊密相關(guān)。對(duì)物業(yè)管理工作的重要性認(rèn)識(shí)不足，是提升物業(yè)管理服務(wù)水平的重要阻礙。

（二）管理方法落后，責(zé)任心不強(qiáng)

許多物業(yè)公司的管理方法與社區(qū)發(fā)展脫節(jié)，安于現(xiàn)狀者居多。許多物業(yè)管理公司都是半路出家，專業(yè)性不強(qiáng)；大多物業(yè)公司實(shí)行粗放型管理，物業(yè)管理工作思路模糊不清；一些公司對(duì)工作中出現(xiàn)的消極現(xiàn)象歸咎于客觀條件而忽視自身因素；工作人員對(duì)物業(yè)管理工作缺乏積極性，沒(méi)有主動(dòng)工作意識(shí)；常規(guī)工作思維根深蒂固，因循守舊，創(chuàng)新意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題缺乏系統(tǒng)性、全局性考慮。有的工作人員在工作上習(xí)慣于照葫蘆畫瓢，只求過(guò)得去、不求過(guò)得硬；有的工作人員只會(huì)埋頭做事，不會(huì)主動(dòng)思考，想辦法、出點(diǎn)子較少[3]。此外，許多物業(yè)管理公司獨(dú)斷專行，擅自提高物業(yè)管理費(fèi)，卻不能提供與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。部分物業(yè)公司管理方法落后，責(zé)任心不強(qiáng)，使物業(yè)公司在保潔、維修、養(yǎng)護(hù)和安全防范等工作上不能到位。

（三）管理人員素質(zhì)有待提高

物業(yè)管理工作依賴于管理人員，物業(yè)管理工作正常運(yùn)行需要管理人員積極履行管理職責(zé)，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施需要管理人員及時(shí)進(jìn)行維護(hù)、修繕物業(yè)管理人員是社區(qū)安全的重要保障，但是由于物業(yè)公司的快速發(fā)展，導(dǎo)致部分物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)與物業(yè)管理需求之間存在脫節(jié)現(xiàn)象。物業(yè)管理工作錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)工作人員的實(shí)際管理能力要求較高，物業(yè)管理人員在管理水平上的參差不齊以及專業(yè)性管理人才的缺失，致使物業(yè)管理工作效率不高，培養(yǎng)專業(yè)性的物業(yè)管理人員就成為物業(yè)管理的重要工作。

二、提升物業(yè)管理水平必須以為居民服務(wù)為工作核心

物業(yè)管理服務(wù)要以居民為核心，是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的，也是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的客觀要求。物業(yè)管理的核心體現(xiàn)著物業(yè)管理的根本性質(zhì)與發(fā)展方向，承擔(dān)物業(yè)公共區(qū)域的維護(hù)和管理，并為居民提供服務(wù)與幫助是物業(yè)管理的根本所在，物業(yè)管理是為居民服務(wù)的。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)主體實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)利益，必須以為社會(huì)或他人提供特定的服務(wù)或產(chǎn)品，滿足社會(huì)或他人的需求為前提。社區(qū)居民是物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)的主要對(duì)象，這就決定物業(yè)管理必須以居民為核心。

三、從居民需求出發(fā)，提升物業(yè)管理服務(wù)水平

（一）轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)高度重視物業(yè)管理工作

轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)高度重視物業(yè)管理工作是以居民需求為物業(yè)管理工作核心的要求，是提升物業(yè)管理服務(wù)水平的前提。因此，必須做到轉(zhuǎn)變思想，高度重視物業(yè)管理工作。社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，要求不斷提高物業(yè)管理工作效率，從思想上物業(yè)管理工作，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法。 隨意、隨便性管理在當(dāng)前物業(yè)管理工作中尤為普遍，物業(yè)管理者只有從思想上重視物業(yè)管理，認(rèn)真研究物業(yè)管理規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)的履行自己的職責(zé)，嚴(yán)格物業(yè)管理制度，明確管理責(zé)任，完善相應(yīng)監(jiān)督機(jī)制，真正做到從思想上重視物業(yè)管理工作，并切堅(jiān)持不懈的做下去。

（二）完善物業(yè)管理制度，實(shí)行精細(xì)化管理

老子曰：“困難乎易也，為大乎細(xì)也”，這句話表達(dá)了一個(gè)深刻的道理，即細(xì)節(jié)決定成敗，成大事、立偉業(yè)，必須從小事做起，將小事做精做細(xì)。對(duì)于物業(yè)管理而言，細(xì)節(jié)更為重要，應(yīng)做到居民的事無(wú)小事。物業(yè)管理涉及面眾多，如果不注重細(xì)節(jié)管理，必然會(huì)出現(xiàn)許多漏洞，有道是千里之堤毀于蟻穴，這最終也會(huì)影響物業(yè)管理方與居民之間的關(guān)系。完善物業(yè)管理制度是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的核心，這就要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須重視物業(yè)管理制度建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變管理職能。首先，要建立標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格的物業(yè)管理工作步驟，不斷完善物業(yè)管理流程，對(duì)物業(yè)管理工作實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化[4]。其次，強(qiáng)化物業(yè)管理內(nèi)部監(jiān)督職能，堅(jiān)持權(quán)責(zé)統(tǒng)一，根據(jù)居民具體需求制定物業(yè)管理體系，保證物業(yè)管理工作開(kāi)展的穩(wěn)定、有序。當(dāng)前物業(yè)管理中大多實(shí)行分段管理制度，這不利于實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程的監(jiān)督，因此必須健全物理管理制度，完善物業(yè)管理機(jī)制，使各物業(yè)管理部門之間有序、協(xié)調(diào)行使管理職權(quán)。以居民需求為核心，提升物業(yè)服務(wù)水平要求物業(yè)公司應(yīng)加快規(guī)劃精細(xì)化管理體系建設(shè)框架，對(duì)各部門的管理職能進(jìn)行明確界定，對(duì)物業(yè)管理的整個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化管理，嚴(yán)格規(guī)范工作流程，整合管理制度，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)分工明確，各司其職，各個(gè)部門有效履行責(zé)任，切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民利益。

（三）加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍綜合素質(zhì)建設(shè)

物業(yè)管理隊(duì)伍在物業(yè)管理工作中起著主導(dǎo)作用，社區(qū)的維護(hù)、修繕、安全需要物業(yè)管理工作人員積極履行職責(zé)，因此，提高物業(yè)管理服務(wù)水平必須加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍綜合素質(zhì)建設(shè)[5]。首先，要成立專門的隊(duì)伍管理機(jī)構(gòu)，保證物業(yè)管理隊(duì)伍有效運(yùn)行。其次，重視物業(yè)管理工作人員管理水平考察。社區(qū)管理工作的復(fù)雜性對(duì)管理人員的管理技能和知識(shí)水平提出了較高的要求，重視管理水平考察，可以督促工作人員切實(shí)履行管理職責(zé)，提高管理能力。第三，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)。轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)是提高物業(yè)管理工作效率的保障，轉(zhuǎn)作風(fēng)要求物業(yè)管理工作人員堅(jiān)持實(shí)事求是、真抓實(shí)干，嚴(yán)于律己，不斷提升自身的綜合素質(zhì)。

（四）大力推進(jìn)物業(yè)管理數(shù)字化

數(shù)字化管理是時(shí)代進(jìn)步的要求，是物業(yè)管理體制的創(chuàng)新和發(fā)展。傳統(tǒng)城物業(yè)管理有很多弊端，如居民與物業(yè)公司交流不深，物業(yè)管理問(wèn)題解決效率低下等。在社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)方面也存在著很大問(wèn)題，如需要大量人力物力進(jìn)行排查等，工作費(fèi)時(shí)費(fèi)力，推進(jìn)物業(yè)管理數(shù)字化建設(shè)可以使這些難題迎刃而解。物業(yè)公司可以積極利用當(dāng)前即時(shí)交流工具，如微信，建立公眾賬號(hào)，讓居民將生活中遇到的問(wèn)題集中，這樣可以提高管理工作的針對(duì)性。不僅加深雙方的交流深度，而且有利于維護(hù)雙方的關(guān)系。居民有針對(duì)性的反映社區(qū)問(wèn)題，也使物業(yè)管理公司維護(hù)起來(lái)也更加方便，有利于節(jié)省物業(yè)公司管理成本，實(shí)現(xiàn)雙方共贏。

（五）聯(lián)手共建和諧“鄰里”關(guān)系

鄰里和諧是建設(shè)和諧社區(qū)的基礎(chǔ)，和諧的鄰里關(guān)系有利于形成平等友愛(ài)、守望互助的社區(qū)氛圍，這就要求物業(yè)管理人員應(yīng)重視與居民的溝通，加強(qiáng)交流合作，轉(zhuǎn)變工作思維與工作方法。完善居民對(duì)物業(yè)管理工作的建議機(jī)制，廣開(kāi)言路，使社區(qū)居民積極參與到物業(yè)管理工作之中。實(shí)現(xiàn)對(duì)工作人員的監(jiān)督，改進(jìn)工作方法，共建和諧社區(qū)。如建立居民利益表達(dá)和協(xié)調(diào)機(jī)制，積極走訪社區(qū)、定期組織召開(kāi)物業(yè)管理人員與居民座談會(huì)等，全面了解社區(qū)居民的動(dòng)態(tài)，為物業(yè)管理工作打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

物業(yè)管理工作具有綜合性，做好物業(yè)管理工作必須以居民需求為核心，在思想上充分重視物業(yè)管理工作的重要性，努力完善社區(qū)物業(yè)管理體制，切實(shí)提高物業(yè)管理隊(duì)伍綜合素質(zhì)，大力推進(jìn)物業(yè)管理數(shù)字化，聯(lián)手共建和諧“鄰里”關(guān)系，才能滿足社區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理工作的要求，真正提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

參考文獻(xiàn)：

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[3]鄭玉娜.如何提高小區(qū)物業(yè)管理水平構(gòu)建和諧社區(qū)[J]. 現(xiàn)代商業(yè)，2013（18）

[4]沈靜蓉.淺論物業(yè)管理中的社區(qū)文化建設(shè)[J]. 金融經(jīng)濟(jì)，2014（18）

第7篇

去年底，上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織部分會(huì)員單位赴臺(tái)灣考察，考察團(tuán)一行10人走訪了臺(tái)北、高雄、臺(tái)中、臺(tái)東、花蓮等城市，與臺(tái)灣物業(yè)管理協(xié)會(huì)、臺(tái)灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會(huì)等同行進(jìn)行了廣泛的交流，并召開(kāi)了兩岸物業(yè)管理研討會(huì)。臺(tái)灣物業(yè)管理經(jīng)理人協(xié)會(huì)、高雄物業(yè)管理協(xié)會(huì)、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺(tái)業(yè)管理公司的同行們對(duì)我們的考察非常熱情，作了認(rèn)真充分的準(zhǔn)備，給考察團(tuán)留下了深刻的印象，使我們的學(xué)習(xí)和考察取得了較好的效果。通過(guò)學(xué)習(xí)考察，我們對(duì)臺(tái)灣現(xiàn)行的物業(yè)管理模式和體制有了一定的了解。

一、臺(tái)灣物業(yè)管理的現(xiàn)狀

隨著先進(jìn)國(guó)家的物業(yè)管理逐漸對(duì)臺(tái)灣產(chǎn)生影響，尤其是日本物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)和為社會(huì)創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)臺(tái)灣產(chǎn)生了很大影響，同時(shí)臺(tái)灣的房產(chǎn)商也要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)，1987年當(dāng)局終于準(zhǔn)予開(kāi)放登記物業(yè)管理維護(hù)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目。從事物業(yè)管理的企業(yè)叫做公寓大廈管理維護(hù)公司。1995年，臺(tái)灣頒布了第一個(gè)物業(yè)管理法規(guī)，即《公寓大廈管理?xiàng)l例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》，1998年6月臺(tái)灣建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(huì)(簡(jiǎn)稱bma)成立，同年9月開(kāi)放組織同業(yè)公會(huì)，設(shè)有臺(tái)北市、高雄市、臺(tái)中市、桃園縣公寓大廈管理維護(hù)商業(yè)同業(yè)公會(huì)，并由臺(tái)灣建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(huì)整合業(yè)者，致力“建構(gòu)法制環(huán)境，推廣專業(yè)技能、提升業(yè)界形象”，積極參與政府法規(guī)制定與修改，建筑物管理維護(hù)經(jīng)理人協(xié)會(huì)以發(fā)展建筑物管理維護(hù)知識(shí)技術(shù)，提升建筑物管理維護(hù)服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，多年來(lái)不斷辦理研討會(huì)、觀摩考察，并與(臺(tái)灣、上海、香港)及日本、英國(guó)交流，積極參與國(guó)際協(xié)會(huì)活動(dòng)，包括世界不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)和世界建筑物服務(wù)廠商聯(lián)盟。目前臺(tái)灣公寓大廈管理維護(hù)公司參與公會(huì)者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場(chǎng)占有率在80%以上。但公司名稱并未統(tǒng)一規(guī)定。，臺(tái)灣又成立了中華物業(yè)管理協(xié)會(huì)。

目前臺(tái)灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)中，公寓大廈管理維護(hù)公司約有450家，從業(yè)人員約5萬(wàn)，清潔服務(wù)公司約7400家，從業(yè)人員約15萬(wàn)人，合計(jì)約為20萬(wàn)人，年產(chǎn)值約500億元(新臺(tái)幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業(yè)人員3.6萬(wàn)人，其中駐衛(wèi)保全年產(chǎn)值約有150億元(新臺(tái)幣，約37億人民幣)。

臺(tái)灣物業(yè)管理服務(wù)業(yè)依其服務(wù)項(xiàng)目可分為三類：第一類為建筑物與環(huán)境的使用管理與維護(hù)，提供建筑物與環(huán)境管理維護(hù)、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設(shè)備及附屬設(shè)施設(shè)備檢修等服務(wù);第二類為生活與商業(yè)支援服務(wù)，提供物業(yè)代辦及咨詢行業(yè)、事務(wù)管理、物業(yè)生活服務(wù)、社區(qū)網(wǎng)路、照顧服務(wù)、保姆、宅配物流、生活產(chǎn)品(衣、食、住、行、育、樂(lè))及商業(yè)支援服務(wù);第三類為資產(chǎn)管理，提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)、開(kāi)發(fā)租賃及投資管理等服務(wù)。

目前物業(yè)管理公司已跳出傳統(tǒng)觀念，服務(wù)的范圍也不僅限于安全等事項(xiàng)，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業(yè)管理公司所規(guī)劃的服務(wù)項(xiàng)目，已涵蓋了生活的各個(gè)層面。一些大型專業(yè)物業(yè)管理公司除了以上各項(xiàng)外，還提供生活服務(wù)、社區(qū)總體營(yíng)造、租售服務(wù)及不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)規(guī)劃等服務(wù)，物業(yè)管理呈現(xiàn)多樣化及多元化。

1、社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔(dān)

臺(tái)灣物業(yè)管理的業(yè)務(wù)因法令限制而被割裂分別存在于許多行業(yè)，包括公寓大廈管理維護(hù)業(yè)、保全業(yè)、清潔業(yè)、房屋中介業(yè)等，在《公寓大廈管理?xiàng)l例》及《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態(tài)，普遍的是建筑物管理維護(hù)公司，其他也有大樓管理顧問(wèn)公司、清潔公司、機(jī)電工程公司等，也提供一些單項(xiàng)或多項(xiàng)的物業(yè)管理服務(wù)。特別有意思的是，在臺(tái)灣，物業(yè)管理公司與保全公司經(jīng)常無(wú)法有效區(qū)分，其主要原因是因?yàn)槲飿I(yè)管理中有關(guān)安全管理項(xiàng)目在臺(tái)灣的《保全業(yè)法》中規(guī)定屬于保全公司營(yíng)業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理公司不得承攬保全業(yè)務(wù)。但是在實(shí)際的商業(yè)營(yíng)運(yùn)中，保全公司常涉足物業(yè)管理的營(yíng)運(yùn)模式，物業(yè)管理公司也往往會(huì)“入侵”保全公司的營(yíng)業(yè)領(lǐng)域，表現(xiàn)形式就是一家公司兩塊牌照。這與國(guó)內(nèi)保安公司(相當(dāng)于臺(tái)灣的保全公司)以駐衛(wèi)保安工作為主，物業(yè)管理公司(相當(dāng)于臺(tái)灣的公寓大廈管理維護(hù)公司)也可雇用保安員從事駐衛(wèi)保安工作的方式不盡相同。

2、社會(huì)比較重視物業(yè)管理

建筑管理維護(hù)公司在臺(tái)灣普遍成立也不過(guò)10幾年的歷史，近，臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，維護(hù)公司數(shù)量也不斷增加。但是臺(tái)灣對(duì)從事建筑物管理維護(hù)的要求很嚴(yán)格，企業(yè)的準(zhǔn)入“門檻”很高。根據(jù)《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》第九條規(guī)定，公寓大廈管理維護(hù)公司資本額要在新臺(tái)幣1000萬(wàn)元以上。并要有4名取得公寓大廈事務(wù)管理認(rèn)可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術(shù)服務(wù)認(rèn)可證的職員。沒(méi)有相當(dāng)?shù)膶?shí)力，是無(wú)法進(jìn)入這一行業(yè)的。這樣既實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)的總量和質(zhì)量控制，也在一定程度上避免了行業(yè)之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。

近年來(lái)，臺(tái)灣當(dāng)局也十分重視物業(yè)管理行業(yè)的建設(shè)，在大學(xué)內(nèi)開(kāi)設(shè)了相關(guān)專業(yè)的學(xué)科，并先后制定了一系列物業(yè)管理以及公寓大廈維護(hù)管理的條例和規(guī)定，在政策上，也對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)給予了支持，如臺(tái)中市政府規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)錄用一名45歲以上勞動(dòng)者，政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)5000元新臺(tái)幣。全市人口約98萬(wàn)，其中從事物業(yè)管理的將近1萬(wàn)人。

同時(shí)，為提升居住和管理品質(zhì)，臺(tái)灣也積極舉辦各類物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，如優(yōu)良公寓大廈管理維護(hù)公司評(píng)比等，臺(tái)北市還開(kāi)展了守望相助評(píng)比及各縣市政府舉辦的優(yōu)良社區(qū)評(píng)比、環(huán)境清潔評(píng)比、社區(qū)活動(dòng)評(píng)比等。

但是由于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在臺(tái)灣還處于成長(zhǎng)階段，所以行業(yè)內(nèi)的企業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理?xiàng)l例》未出臺(tái)之前，許多公司對(duì)本身應(yīng)有的服務(wù)工作項(xiàng)目都不太清楚，目前較有經(jīng)驗(yàn)或有規(guī)模的公司已經(jīng)十分重視與改善服務(wù)品質(zhì)，所以臺(tái)灣公寓大廈的物業(yè)管理現(xiàn)有的服務(wù)與前比較可說(shuō)是突飛猛進(jìn)，達(dá)到了相當(dāng)高的水平。

3、自主經(jīng)營(yíng)管理較為普遍

除了專業(yè)物業(yè)管理外，臺(tái)灣地區(qū)許多樓宇也有實(shí)行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，就是社區(qū)的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓宇業(yè)主自行打理，這種方式在臺(tái)灣的城市中比較普遍。

5、依約管理、居民法律素質(zhì)較高

由于市場(chǎng)化程度較高，所以廣大業(yè)主的法律素養(yǎng)也較高。目前臺(tái)灣規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)主要有《公寓大廈管理?xiàng)l例》、《公寓大廈管理?xiàng)l例細(xì)則》、《公寓大廈管理組織申請(qǐng)報(bào)備處理原則》、《公寓大廈管理服務(wù)人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執(zhí)行法規(guī)方面以及在法律法規(guī)的公平、公正性方面，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)較好地貫徹了對(duì)等與公平的原則。

在管理過(guò)程中雙方依照合約規(guī)定的內(nèi)容。公寓大廈管委會(huì)可以通過(guò)法規(guī)賦予業(yè)主自主管理的權(quán)力，實(shí)行對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督。對(duì)于不稱職的物業(yè)公司進(jìn)行解雇;另外一方面，優(yōu)秀的物業(yè)公司通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出。對(duì)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也規(guī)定得非常明確，而且執(zhí)行起來(lái)非常嚴(yán)格。對(duì)欠繳管理費(fèi)經(jīng)過(guò)催告仍然不付者，管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)會(huì)訴請(qǐng)法院命其給付應(yīng)交之金額及延遲利息，情節(jié)嚴(yán)重者可訴請(qǐng)法院強(qiáng)制遷離。如該住戶系業(yè)主時(shí)可訴請(qǐng)法院令其出讓所有權(quán)應(yīng)有部分，如其于判決后三個(gè)月內(nèi)不能自行出讓并完成登記手續(xù)者，管理公司或管理委員會(huì)可申請(qǐng)法院拍賣其房產(chǎn)。因此在臺(tái)灣管理費(fèi)收繳不是問(wèn)題。如臺(tái)北地區(qū)的收繳率在98%以上，臺(tái)中、高雄地區(qū)也在95%以上。

6、重視物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)

第8篇

【關(guān)鍵詞】溧陽(yáng)市 物業(yè)管理模式 市場(chǎng)化物業(yè)管理模式 行政單位管理模式 業(yè)主自治管理模式

伴隨著全球經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)生活質(zhì)量的不斷追求，推動(dòng)著物業(yè)管理也在不斷的探索更為合理的發(fā)展模式，這也引發(fā)了不少國(guó)內(nèi)外的學(xué)者對(duì)此進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)國(guó)內(nèi)外眾多學(xué)者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)生于由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的過(guò)渡階段，它與國(guó)外在成熟的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境下產(chǎn)生出來(lái)的物業(yè)管理模式背景完全不相同，具有明顯的中國(guó)特色，主要存在的三種模式為行政單位物業(yè)管理模式、市場(chǎng)化物業(yè)管理模式和業(yè)主自治物業(yè)管理模式。

但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)化水平的逐漸提高，這些模式的弊端也漸漸顯露出來(lái)，雖然有很多學(xué)者都對(duì)很多大城市的物業(yè)管理模式進(jìn)行了研究分析，但卻鮮少有學(xué)者對(duì)三四線城市的物業(yè)管理模式進(jìn)行研究。因此，本文是為了研究出更適合像溧陽(yáng)市這樣的小城市實(shí)施的物業(yè)管理模式，合適的物業(yè)管理模式不僅可以讓業(yè)主和物業(yè)管理方相處的更為融洽，也可以提高整個(gè)城市居民的幸福指數(shù)。

1 物業(yè)管理模式介紹

1.1 市場(chǎng)化物業(yè)管理模式

1.1.1 建管分離物業(yè)公司管理模式

建管分離的物業(yè)公司管理模式是各個(gè)小區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在完成小區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)后，通過(guò)招投標(biāo)等各種手段，招聘物業(yè)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作，通過(guò)交接工作后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將不再對(duì)小區(qū)負(fù)責(zé)。

1.1.2 建管合一物業(yè)公司管理模式

建管合一的物業(yè)公司管理模式就是小區(qū)的物業(yè)管理工作仍舊是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司來(lái)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理[1]。

@兩種管理模式都屬于市場(chǎng)化物業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式是以大型專業(yè)物業(yè)公司為管理實(shí)體，實(shí)現(xiàn)小區(qū)區(qū)域性和整體性的綜合化管理模式，這種管理模式有利于變單一的，專項(xiàng)的管理服務(wù)為綜合性的、全方位的、專業(yè)化的管理和服務(wù)。也是目前運(yùn)用最廣，最受推崇的物業(yè)管理模式[2]。

1.2 行政單位物業(yè)管理模式

行政單位物業(yè)管理模式源于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，計(jì)化經(jīng)濟(jì)體制下，住宅投資主體是國(guó)家，福利分房制度占主導(dǎo)地位[3]，管理模式基本定位于傳統(tǒng)房屋管理模式――政府主導(dǎo)模式。管理手段以行政命令、福利制結(jié)合為主的方式。

此時(shí)大量公有住房充斥全國(guó)，房屋產(chǎn)權(quán)全部歸國(guó)家所有，政府牽頭，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)管理房屋。在50年代之初改革開(kāi)放之后，這種國(guó)家開(kāi)發(fā)，國(guó)家管理的模式持續(xù)了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，但是在現(xiàn)行的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)體制下，這種物業(yè)管理模式已經(jīng)逐漸地顯露出弊端，并且有被社會(huì)所淘汰的趨勢(shì)，所以現(xiàn)在只有少部分的老舊小區(qū)在施行這種管理模式。

1.3 業(yè)主自治物業(yè)管理模式

業(yè)主自治物業(yè)管理模式是近年來(lái)新起的一種管理模式，是由全體業(yè)主選舉出小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)主持小區(qū)的日常管理工作并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)重大事項(xiàng)作出決策。因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)是由小區(qū)的業(yè)主通過(guò)選舉組成的，所以他們大多都沒(méi)有專業(yè)的知識(shí)和技能，所以大多數(shù)業(yè)主自治管理模式的小區(qū)都會(huì)招聘一個(gè)“管理人”，作為一個(gè)專業(yè)的人才來(lái)管理小區(qū)，但是小區(qū)內(nèi)的重大決定仍舊由全體業(yè)主表決決定。

2 溧陽(yáng)市物業(yè)管理簡(jiǎn)介

溧陽(yáng)隸屬于江蘇常州市，地處長(zhǎng)江三角州，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，人口約80萬(wàn)，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展都較好，總體經(jīng)濟(jì)在我國(guó)縣級(jí)市中名列前茅，在福布斯“2007中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”中排名49；在福布斯“2008中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”中排名67。

雖然其經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展速度較快，但是作為縣級(jí)城市其物業(yè)管理的發(fā)展只有20多年歷程，物業(yè)管理公司25家左右，主要的三種物業(yè)管理模式分別是市場(chǎng)化物業(yè)管理模式（建管分離模式）、政企單位物業(yè)管理模式和業(yè)主自治物業(yè)管理模式。

3 溧陽(yáng)市物業(yè)管理模式調(diào)查研究

2.1 問(wèn)卷設(shè)計(jì)與調(diào)查

2.1.1 問(wèn)卷設(shè)計(jì)。

為完成對(duì)溧陽(yáng)市物業(yè)管理模式的研究，筆者參考了大量的文獻(xiàn)資料，根據(jù)溧陽(yáng)物業(yè)管理現(xiàn)狀，編制了《溧陽(yáng)市物業(yè)管理模式調(diào)查問(wèn)卷――業(yè)主卷、物業(yè)管理公司卷》。

問(wèn)卷一針對(duì)性地設(shè)計(jì)了14道單選題目，和2道深度訪談?lì)}目，主要從以下三個(gè)方面實(shí)施調(diào)查：業(yè)主對(duì)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是否滿意；業(yè)主對(duì)物業(yè)的收費(fèi)是否滿意；業(yè)主的困難物業(yè)是否能及時(shí)解決。問(wèn)卷二針對(duì)性地設(shè)計(jì)了7道測(cè)試單選題目和一道深度訪談?lì)}目，主要從以下三個(gè)方面實(shí)施調(diào)查：是否成立業(yè)主委員會(huì)；物業(yè)費(fèi)收繳情況；和業(yè)主的有矛盾嗎。

2.1.2 調(diào)查過(guò)程及方法。

本調(diào)查于2016年4-5月發(fā)放問(wèn)卷100份，回收100份，回收率為100%。剔除明顯回答錯(cuò)誤、項(xiàng)目缺失等原因造成的無(wú)效問(wèn)卷10份，有效問(wèn)卷為90份，有效回收率為 90%，本文利用交叉分析法對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

2.1.3 調(diào)查對(duì)象及范圍。

在對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查時(shí)，選取了10個(gè)小區(qū)作為調(diào)查對(duì)象，它們分別為陽(yáng)光城市、永盛家園、盛世華城、昆侖花園、嘉豐新城、世紀(jì)名城、時(shí)代景城、小圩新村、瀨江花園、灣里新村。其中，屬于市場(chǎng)化物業(yè)管理模式的小區(qū)是：永盛家園、世紀(jì)名城、盛世華城、時(shí)代景城。屬于行政單位管理模式的小區(qū)是：昆侖花園、小圩新村、瀨江花園。屬于業(yè)主自治管理模式的小區(qū)是：嘉豐新城、陽(yáng)光城市、灣里新村。

在對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查時(shí)，選取了4個(gè)物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查，它們分別是溧陽(yáng)市眾誠(chéng)物業(yè)管理有限公司、溧陽(yáng)市揚(yáng)子物業(yè)管理有限公司、江蘇萬(wàn)恒物業(yè)有限公司、溧陽(yáng)市燕山物業(yè)管理公司。我采訪調(diào)查了物業(yè)管理公司各個(gè)崗位上的五位工作人員，分別有物業(yè)經(jīng)理、保安、保潔員、維修部主任和財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)。

2.2 業(yè)主問(wèn)卷分析

2.2.1 調(diào)查對(duì)象基本情況分析

在本次調(diào)查對(duì)象的選擇中，筆者選擇了10個(gè)20歲以下的小區(qū)居民，因?yàn)檫@個(gè)年齡段的居民不具備社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，不太會(huì)去關(guān)注小區(qū)的物業(yè)情況。

20歲到50歲的調(diào)查對(duì)象比較多，因?yàn)樗麄兇蠖喽紖⒓恿斯ぷ鳎鐣?huì)經(jīng)驗(yàn)充足，也比較關(guān)注自己的居住環(huán)境，具有代表性。50歲以上是20人，因?yàn)樗麄兇蠖嗍峭诵菰诩业睦先耍容^關(guān)心生活中的瑣事，往往能從這部分人中獲得重要的信息。

業(yè)主的文化程度分布：小學(xué)：10人；初中：21人；高中：22人；大學(xué)及以上：37人。在進(jìn)行調(diào)查問(wèn)卷時(shí)，學(xué)歷是不可控因素，雖然如此，但筆者在收集問(wèn)卷進(jìn)行分析時(shí)發(fā)現(xiàn)文化水平分布還是比較具有代表性的，因?yàn)殇嚓?yáng)是一個(gè)小縣城，所以高學(xué)歷的居民并不是很多。

溧陽(yáng)市屬于小縣城，而且工資水平普遍較低，所以大部分人的工資都集中在2000到3000之間，這也比較符合溧陽(yáng)市居民的平均工資水平。而且在我的調(diào)查對(duì)象當(dāng)中，有一大部分人是退休老人和學(xué)生，他們是沒(méi)有或很少的收入來(lái)源的。

2.2.2收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分析

從對(duì)三種物業(yè)管理模式小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分析可以看出，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高的為市場(chǎng)化物業(yè)管理模式，其次為業(yè)主自治物業(yè)管理模式，最后為行政單位物業(yè)管理模式。而且在調(diào)查中我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，就是某些小區(qū)確實(shí)存在業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，特別是市場(chǎng)化物業(yè)管理模式小區(qū)，業(yè)主通常會(huì)揪住某個(gè)物業(yè)沒(méi)有處理好的問(wèn)題而咄咄逼人，以此作為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由，而物業(yè)常常也對(duì)這種業(yè)主無(wú)計(jì)可施。

2.2.3 業(yè)主問(wèn)卷滿意度調(diào)查分析

我首先對(duì)問(wèn)卷以小區(qū)進(jìn)行分類，運(yùn)用定量分析法對(duì)每個(gè)選項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，滿意度調(diào)查中10分為滿意，8分為一般，6分為不滿意，根據(jù)分?jǐn)?shù)然后作出總結(jié)。

在調(diào)查的所有小區(qū)中，物業(yè)的收費(fèi)制度都是一年一收。

從上表的滿意度調(diào)查分析中可以看出，滿意度最高的為市場(chǎng)化物業(yè)管理模式小區(qū)，因?yàn)檫@種小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)通常質(zhì)量都比較高，能滿足業(yè)主的大部分需求。

其次為業(yè)主自治物業(yè)管理模式小區(qū)，因?yàn)檫@類管理模式下的管理人員通常都不具備專業(yè)知識(shí)和管理技能，可能不能全面兼顧業(yè)主的需求，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，所以滿意度一般。而行政單位物業(yè)管理模式小區(qū)的滿意度最低，這是因?yàn)檫@種小區(qū)通常都沒(méi)有明確的管理制度，日常的管理依賴于政府的監(jiān)督，不能為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。

2.3 物業(yè)管理公司問(wèn)卷調(diào)查分析

在對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行調(diào)查時(shí)，我除了對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司進(jìn)行了調(diào)查，還對(duì)行政單位物業(yè)管理制度和業(yè)主自治物業(yè)管理制度的一些管理人員進(jìn)行了簡(jiǎn)單訪談，了解到他們的日常工作。

2.4 物業(yè)管理模式評(píng)價(jià)

結(jié)合業(yè)主與物業(yè)公司的調(diào)查分析，可以看出在溧陽(yáng)市三種物業(yè)管理模式在業(yè)主滿意度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及一些管理方法方面存在一些差異，也有各自優(yōu)缺點(diǎn)。

1）市場(chǎng)化物業(yè)管理模式優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：服務(wù)全、質(zhì)量較好，滿意度較高

由于服務(wù)內(nèi)容全、服務(wù)質(zhì)量較高、態(tài)度較好，普遍滿意度較高，小區(qū)業(yè)主對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式滿意度為9分，而且在物業(yè)服務(wù)類別、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)態(tài)度方面的評(píng)分都在8分以上。這表明大部分業(yè)主對(duì)這種小區(qū)模式的J可，物業(yè)管理公司面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力，必然會(huì)致力提高服務(wù)質(zhì)量，以此贏得消費(fèi)者。比如三種管理模式的小區(qū)都存在亂停車的現(xiàn)象，但只有市場(chǎng)化物業(yè)管理模式下的物業(yè)管理公司會(huì)比較關(guān)注這種現(xiàn)象并對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行管理，維護(hù)了小區(qū)的公共區(qū)域，保障了業(yè)主的生活質(zhì)量。

缺點(diǎn)：收費(fèi)問(wèn)題較突出

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是盈利型的企業(yè)，所以物業(yè)在制定物業(yè)費(fèi)的過(guò)程中，一定會(huì)將盈利最大化，無(wú)形中增加了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。所以在市場(chǎng)化物業(yè)管理模式小區(qū)中，常常會(huì)有業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。

溝通存在困難，在調(diào)查中，有12%的業(yè)主表示和物業(yè)存在溝通上的困難，一部分原因是溝通障礙，當(dāng)業(yè)主出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，常常不能找到有效的途徑來(lái)和物業(yè)公司溝通并解決問(wèn)題。

2）行政單位物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：業(yè)主單一化，易于管理

因?yàn)樾^(qū)的居民幾乎都是從屬于共同的單位，所以有利于管理者和居民的溝通，易于管理，通常不會(huì)發(fā)生業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因?yàn)樵谛姓挝晃飿I(yè)管理模式下的小區(qū)居民和物業(yè)管理者都屬于同一個(gè)單位，所以當(dāng)業(yè)主遇到問(wèn)題時(shí)，能很快的找到物業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人并進(jìn)行溝通。

缺點(diǎn)：行政色彩明顯，收費(fèi)低廉，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不吻合

因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)管理是由單位的后勤部門負(fù)責(zé)，與福利制度相結(jié)合，所以物業(yè)管理收費(fèi)普遍較低。調(diào)查顯示，行政管理模式下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)普遍偏低，調(diào)查中的三個(gè)小區(qū)平均物業(yè)費(fèi)為0.483元/米2，在溧陽(yáng)市是屬于較低水平。而更有一些老舊的行政單位物業(yè)管理模式小區(qū)是不向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)的。低廉的收費(fèi)，甚至免費(fèi)，業(yè)主是喜歡的，但是明顯不適應(yīng)住房商品化模式。

3） 業(yè)主自治管理模式的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：充分發(fā)揮業(yè)主自治權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理

業(yè)主自治管理模式是一次將所有權(quán)和管理權(quán)結(jié)合起來(lái)的創(chuàng)新，物權(quán)法頒布后，在全國(guó)都有一定的反響，很多小區(qū)的業(yè)主都在積極響應(yīng)這種將管理權(quán)與所有權(quán)結(jié)合的新型管理模式，這種管理模式讓業(yè)主充分發(fā)揮了自治權(quán)。

物業(yè)費(fèi)是由業(yè)主委員代表廣大業(yè)主來(lái)制定的，所以不存在收費(fèi)過(guò)高的問(wèn)題。調(diào)查顯示，三個(gè)小區(qū)的平均物業(yè)收費(fèi)為0.783，處于溧陽(yáng)市的中等偏下水平，屬于業(yè)主能接受的范圍。

缺點(diǎn)：業(yè)主委員會(huì)缺乏專業(yè)知識(shí)，不具代表性

業(yè)主自己選出來(lái)的業(yè)主委員會(huì)成員通常沒(méi)有專業(yè)知識(shí)，不懂管理系統(tǒng)，會(huì)導(dǎo)致很多管理上的漏洞，不能有效的管理小區(qū)，通常會(huì)做吃力不討好的事情。

在調(diào)查走訪的過(guò)程中我發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成員大部分都是退休的老人和家庭主婦，因?yàn)樽鳛闃I(yè)主大會(huì)的成員，需要處理很多日常事務(wù)，占用大量的時(shí)間，所以很多年輕人都不愿意從事這項(xiàng)工作，這樣的一個(gè)現(xiàn)象會(huì)導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)做出的決定缺乏代表性。

3 對(duì)溧陽(yáng)市物I管理模式提出建議

通過(guò)筆者對(duì)溧陽(yáng)市物業(yè)管理模式的調(diào)查和研究發(fā)現(xiàn)，目前比較適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的物業(yè)管理模式分別是市場(chǎng)化管理模式和業(yè)主自治管理模式。行政單位物業(yè)管理模式因?yàn)楣芾矸绞教^(guò)老舊，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)物下的小區(qū)已經(jīng)漸漸消失，所以這種物業(yè)管理模式已經(jīng)漸漸的被社會(huì)淘汰了。鑒于三種物業(yè)管理模式的優(yōu)劣勢(shì)分析，我提出以下建議。

3.1 對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)管理模式提出建議

3.1.1 建立健全的公司制度

只有健全了公司的規(guī)章制度和法律，管理層和被管理層都能做到有章可循，當(dāng)雙方發(fā)生矛盾的時(shí)候，也可以快速的解決矛盾[5]。更重要的是嚴(yán)格的規(guī)章制度可以規(guī)范物業(yè)公司各個(gè)崗位的工作人員，讓他們更明確自己的職責(zé)。

3.1.2 建立財(cái)務(wù)公示制度

為了解決物業(yè)管理公司和業(yè)主之間關(guān)于物業(yè)收費(fèi)過(guò)高的問(wèn)題，物業(yè)管理公司可以定期進(jìn)行財(cái)務(wù)公示，將財(cái)務(wù)賬單透明化，這樣可以讓業(yè)主更加清楚的知道自己交的物業(yè)費(fèi)都用在了哪里，倘若有不明白的地方，也可以及早和物業(yè)人員進(jìn)行溝通。

3.1.3 提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)

目前國(guó)內(nèi)的很多物業(yè)管理公司的管理人員都比較業(yè)余，沒(méi)有受到過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)，因此，我覺(jué)得應(yīng)該提高物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，學(xué)習(xí)基本的管理知識(shí)。

3.2 對(duì)業(yè)主自治管理模式提出建議

3.2.1 調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主的積極性

通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，目前參與業(yè)主委員會(huì)管理的大部分是退休在家的老人，這樣不僅讓業(yè)主委員會(huì)缺少代表性，還會(huì)影響管理層做出正確的決定。所以，應(yīng)通過(guò)各種激勵(lì)手段調(diào)動(dòng)廣大年輕人的積極性，讓他們也活躍在業(yè)主委員會(huì)的隊(duì)伍當(dāng)中[7]。這樣才能做出更有利于小區(qū)發(fā)展的決定。

3.2.2 對(duì)委員進(jìn)行培訓(xùn)

因?yàn)檫x拔上來(lái)的業(yè)主委員會(huì)成員都來(lái)自不同的階層，有著不同的文化水平，所以應(yīng)該對(duì)他們進(jìn)行上崗前的基本培訓(xùn)，讓他們知道如何去管理一個(gè)小區(qū)。

3.2.3 引入物業(yè)管理經(jīng)理

因?yàn)樵谛^(qū)中選出的業(yè)主委員會(huì)成員通常都沒(méi)有管理小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，所以如果聘請(qǐng)一個(gè)物業(yè)管理經(jīng)理則會(huì)給他們減輕很多壓力，并且能保證小區(qū)的日常工作正常運(yùn)行[8]。而業(yè)主委員會(huì)的工作就是監(jiān)督物業(yè)管理經(jīng)理、重大決策表態(tài)等等，是業(yè)主和物業(yè)經(jīng)理之間的一座橋梁。

3.3 對(duì)行政單位物業(yè)管理模式提出建議

行政單位物業(yè)管理模式下的小區(qū)最重要的就是要加強(qiáng)政府的監(jiān)督作用，通過(guò)政府的監(jiān)督來(lái)提高單位物業(yè)管理部門的工作效率和工作規(guī)范，提高小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]張沈生，殷振瑤，孫建波.我國(guó)物業(yè)管理模式分析.沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2010（4）：429～432

[2]張農(nóng)科.關(guān)于我國(guó)物業(yè)管理模式的反思與再造.城市問(wèn)題，2012（5）：2～14

第9篇

提高素質(zhì)，物業(yè)管理從科技含量開(kāi)始

在人們心目中，傳統(tǒng)的物業(yè)管理不過(guò)是保潔加保安的“雙保”模式。**電信**公司的物業(yè)管理人員一起步就提出了變傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式為智能化管理的物業(yè)管理新概念。為此，他們著重從提高人員素質(zhì)、增加科技含量入手，將信息大廈的物業(yè)管理人員定位在高技術(shù)、高素質(zhì)的“雙高”型人才上。他們通過(guò)居委會(huì)、派出所層層排查，最后篩選出15名身高在1.80米以上，文化程度在高中以上，年齡在25歲以下的優(yōu)秀社會(huì)青年組成了大廈警衛(wèi)班；從**商業(yè)學(xué)校招聘了具有較高的文化素質(zhì)和一定的計(jì)算機(jī)操作水平、外語(yǔ)水平的應(yīng)屆畢業(yè)生組成大廈會(huì)議室的服務(wù)人員；還招收了3名從事網(wǎng)絡(luò)工程、應(yīng)用電子專業(yè)的大學(xué)本科畢業(yè)生為公司正式員工，負(fù)責(zé)大廈智能監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)；并高薪聘請(qǐng)了一名具有十幾年電梯、空調(diào)維修管理經(jīng)驗(yàn)的工程師，兩名電器維修方面的大學(xué)生作為大廈維修班的骨干。

在實(shí)際操作中他們提出不唯圖紙，要將物業(yè)管理前移，提前進(jìn)入工作環(huán)境。技術(shù)含量較高的智能監(jiān)控人員和負(fù)責(zé)維修的技術(shù)人員跟蹤工程進(jìn)展，全面了解大廈內(nèi)部的管網(wǎng)及線路走向，與廠家的技術(shù)人員一同安裝、調(diào)測(cè)設(shè)備，增強(qiáng)感性認(rèn)識(shí)，為日后管理備足了第一手資料。

齊心協(xié)力，物業(yè)管理從凝聚人心開(kāi)始

現(xiàn)代企業(yè)管理理論認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，必須解決好凝聚力和擴(kuò)張力的關(guān)系。沒(méi)有凝聚力，何談擴(kuò)張力，**電信**物業(yè)公司要想走向社會(huì)，首先要從凝聚力開(kāi)始。在主附分離之初，他們就借改革之風(fēng)，著手加強(qiáng)對(duì)職工的危機(jī)意識(shí)和主人翁意識(shí)教育，使全體員工充分認(rèn)識(shí)到在改革大潮中行舟，齊心協(xié)力則進(jìn)，渙散懈怠就將退，沒(méi)有中間道路可走，公司興衰系于每位員工自身。背水之戰(zhàn)，大家心往一處想，勁往一處使，在勝利路信息大廈搬遷前后給人們留下了一幕幕知難不畏難的感人鏡頭：

去年8月，信息大廈的開(kāi)荒（科學(xué)、正規(guī)的衛(wèi)生清洗）工作正式開(kāi)始，當(dāng)時(shí)，大廈內(nèi)部水還沒(méi)有到位，電也只到室內(nèi)。物業(yè)管理人員每天從一樓的蓄水池提水上樓洗刷，18層的大樓，沒(méi)有人知道他們爬了多少級(jí)臺(tái)階。晚間，樓道里漆黑一片，公司為每名員工都配備了一只手電。大家形象地將開(kāi)荒時(shí)的情形總結(jié)為“三不離手”，即工具不離手，手電不離手，還有一樣就是小本不離手，他們隨時(shí)都將實(shí)際操作中遇到的問(wèn)題、想到的建議記在小本子上，收工后，各路人馬聚到一起，對(duì)遇到的問(wèn)題、想到的建議進(jìn)行匯總，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理人員在實(shí)地工作中提出的各種有針對(duì)性的意見(jiàn)和合理化建議就達(dá)100多條。

去年10月10日，信息大廈的搬遷工作已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，從這一天開(kāi)始，衛(wèi)生所的醫(yī)生、食堂的炊事員、超市的服務(wù)員、收發(fā)室的報(bào)刊分揀員，大家下班后都自發(fā)地來(lái)到信息大廈，義務(wù)參加大廈的清潔工作，一干就干到晚上9點(diǎn)以后，在公司領(lǐng)導(dǎo)的再三催促下，大家才肯回家。第二天，他們又都準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在各自的崗位上，晚上又都如約來(lái)到勝利路信息大廈……

去年10月13日，信息大廈樓前的綠化工作開(kāi)始了。10月13日晚間開(kāi)始向綠化帶內(nèi)運(yùn)土，怕壓壞樓前的花崗巖路面，他們就讓車將土卸在路邊，然后再用小推車一車車地推進(jìn)綠化帶中。載重近10噸的大卡車，每晚運(yùn)6車，一共運(yùn)了3個(gè)晚上，他們就硬是用小推車將100多噸重的土一車車推進(jìn)了綠化帶，每晚都要推到凌晨1、2點(diǎn)鐘。看大廈樓前綠化帶中盎然的生機(jī)，仿佛還在流淌著他們忘我工作的汗水……

打造品牌，物業(yè)管理從建章立制開(kāi)始

**年，**電信**物業(yè)管理公司就獲得了省級(jí)三級(jí)資質(zhì)證書，高起點(diǎn)帶來(lái)高追求，他們把目光投向了二級(jí)資質(zhì)。不斷向身邊的中銀大廈、假日酒店學(xué)習(xí)，派人到上海電信物業(yè)管理公司實(shí)地考察。去年3月，**電信**公司總經(jīng)理徐元書又帶領(lǐng)骨干人員實(shí)地考察了濟(jì)南電信新綜合辦公大樓的物業(yè)管理。他們還到全國(guó)首批一級(jí)資質(zhì)、綜合評(píng)分為深圳第一名的深圳蓮花物業(yè)管理公司取經(jīng)探寶，并高薪聘請(qǐng)一名蓮花物業(yè)公司的咨詢?nèi)藛T，到**來(lái)幫助理順管理工作程序，將深圳蓮花物業(yè)管理公司的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)融于勝利路信息大廈的物業(yè)管理之中。

直接經(jīng)驗(yàn)和間接經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，**物業(yè)管理公司制定出一整套貼近信息大廈實(shí)際，又廣泛借鑒同行先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的規(guī)章制度：有《大廈清潔工作手冊(cè)》、《大廈消防工作手冊(cè)》、《大廈機(jī)電工作手冊(cè)》等，每一份手冊(cè)都從工作職責(zé)、規(guī)章規(guī)定、工作程序、檢查標(biāo)準(zhǔn)等幾個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化，可操作性強(qiáng)，并把它作為每一位物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)的必修課，只有對(duì)工作手冊(cè)做到濫熟于胸并能熟練操作的才能上崗。